§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / III. Verwalter ausschließlich Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft

1. Gesetzliche Konzeption

a) Folgen

Rz. 30

Der gesetzlichen Konzeption nach ist es konsequent, im Verwalter (nur) ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Klagen von Wohnungseigentümern und Dritten auf Vornahme oder Unterlassung von Handlungen sind also grundsätzlich nicht mehr gegen ihn, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, als deren Organ der Verwalter tätig wird.

b) Verbleibende Angelegenheiten der Wohnungseigentümer

Rz. 31

Mit dem Übergang der Passivlegitimation für Beschlussklagen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar der wichtigste Anwendungsfall der Tätigkeit des Verwalters für die Wohnungseigentümer entfallen. Gleichwohl kommen sie noch als Anspruchsgegner in Betracht, insbesondere dann, wenn das Landesrecht sie als Schuldner kommunaler Abgaben bestimmt oder, bei sachenrechtlichen Streitigkeiten oder selbst in Beschlussklagen für die Eintragung des Rechtshängigkeitsvermerks.^[33] In diesen Fällen ist der Verwalter nicht mehr kraft Gesetzes Organ und Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Gleichwohl an ihn erfolgende Zustellungen sind somit unwirksam

Rz. 32

Praxistipp

Sofern die Wohnungseigentümer Interesse an einer Änderung dieser für den Rechtsverkehr misslichen Situation haben, kommt wiederum eine Erweiterung der Verwalterrechte und -pflichten nach § 27 Abs. 2 WEG in Betracht. Auf eine solche Erweiterung können sich auch Dritte berufen, da nur eine Einschränkung nach § 9b Abs. 1 S. 3 WEG unwirksam ist.

[33] S. u. § 7 Rdn 52.

2. Haftung

a) Haftung gegenüber Wohnungseigentümern

Rz. 33

Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. sogar ein Vertrag zugunsten Dritter war, sind nunmehr obsolet.^[34] Vertragliche Beziehungen bestehen nur noch zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Selbst wenn der Verwalter kraft Beschlusses nach § 27 Abs. 2 WEG in Angelegenheiten jenseits der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird, handelt er nur in Erweiterung seiner Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.^[35] Die Verletzung vertraglicher Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber begründet nur zu ihren Gunsten Schadensersatzansprüche. Dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber geschieht hierdurch kein Unrecht, da er sich an die Wohnungseigentümergemeinschaft halten kann, die sich ihrerseits gegenüber dem Verwalter schadlos hält.

[34] Die gegenteilige Auffassung des Rechtsausschusses (BT-Drucks 19/22634, S. 47) ist mit der neuen Systematik des Gesetzes nicht mehr vereinbar.

[35] S. o. Rdn 30.

b) Haftung gegenüber Dritten

Rz. 34

Die Haftung Dritten gegenüber gestaltet sich nun unproblematisch, da der Verwalter nunmehr zweifellos Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die nach § 31 BGB für ihn eintreten muss.^[36] Zudem haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartnern gegenüber für den Verwalter auch gemäß § 278 BGB, wenn dieser in Erfüllung seiner Verbindlichkeiten tätig wird, etwa bei Zahlungen in Verzug gerät. Darüber hinaus kann der Verwalter Verrichtungsgehilfe des Verbandes sein, was aber von geringerer Bedeutung sein wird, da jener häufig in der Lage sein wird, sich nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB zu exkulpieren.

[36] S. schon LG Berlin ZMR 2018, 426, 427; AG München ZMR 2017, 275.

3. Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter

a) Entscheidung über Ersatzansprüche und Prozesse gegen den Verwalter

Rz. 35

Die Geltendmachung von Ansprüchen ist Gegenstand der Verwaltung und hätte keiner Neuregelung bedurft. Bestehen Ansprüche gegen den Verwalter und sind diese durchsetzbar, folgt die Beschlusskompetenz hierfür bereits aus § 19 Abs. 1 WEG. Nach der Streichung von § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. stellte sich aber die Frage, wer diese Ansprüche geltend machen soll. Dies regelt § 9b Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer über die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter beschließen. In diesen Fällen kommt dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates gesetzliche Vollmacht zu. Überdies darf die Wohnungseigentümergemeinschaft ausnahmsweise durch Beschluss einen Vertreter bestellen.^[37]

[37] BT-Drucks 19/18791, S. 47.

b) Anwendungsbereich

Rz. 36

Entgegen dem weiten Wortlaut der Vorschrift rücken die Gesetzesmaterialien diese Vorschrift in die Nähe von § 46 Nr. 8 GmbHG,^[38] der indessen nur die Geltendmachung von Ersatzansprüchen und die Vertretung der Gesellschaft in Prozessen gegen den Verwalter zum Gegenstand hat. Dieser Konfliktfall dürfte zwar der wichtigste, aber nicht der einzige Anwendungsbereich der Vorschrift sein. Jegliche rechtsgeschäftliche Handlung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter ist von § 9b Abs. 2 WEG erfasst. Dies betrifft insbesondere den Abschluss des Verwaltervertrages, wenn er nicht durch Beschluss erfolgt. Gleiches gilt zumindest in analoger Anwendung der Vorschrift für Verträge mit anderen Unterneh...