§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / IV. Änderungen der Aufgaben und Befugnisse

1. Beibehaltung der früheren Aufgaben und Befugnisse

Rz. 88

Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates bleiben weitgehend unverändert. Neben der Unterstützung des Verwalters gemäß § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kommen ihm, wie bisher, die Reservebefugnisse aus § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung der Eigentümerversammlung, aus § 24 Abs. 6 S. 2 WEG zur Unterzeichnung der Niederschrift und aus § 29 Abs. 2 S. 2 WEG zur Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zu. Insoweit kann auf die Kommentierungen zum alten Recht verwiesen werden. Auch die Möglichkeit, dem Verwaltungsbeirat durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung weitere Aufgaben zuzuweisen, bleibt unverändert. Eine geringfügige Änderung ergibt sich nur insoweit, als der Verwaltungsbeirat anders als nach § 29 Abs. 3 WEG a.F. "Rechnungslegungen und Kostenanschläge" nicht mehr prüfen muss. Dies soll den Verwaltungsbeirat vor Überlastung schützen.^[77] Ob dieses Ziel erreicht wird, darf zu bezweifeln sein, da die Materialien zutreffend anführen, dass beides schon bislang in der Praxis ohnehin keine erhebliche Bedeutung hatte.^[78] Einer erhebliche Einsparung von Zeit und Aufwand dürfte sich daher kaum ergeben.

[77] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

[78] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

2. Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter

Rz. 89

Neu in das Gesetz eingefügt ist die Vertretungsmacht gemäß § 9b Abs. 2 WEG. Sie ist allerdings auf den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates beschränkt, kann also nicht durch seine weiteren Mitglieder oder durch den gesamten Verwaltungsbeirat ohne Bestellung eines Vorsitzenden ausgeübt werden. Im Übrigen wird auf die Ausführungen zum Verwalter (Rdn 21) Bezug genommen.

3. Überwachung des Verwalters

a) Wirkungslosigkeit bei böswilligen Verwaltern

Rz. 90

Noch vom Rechtsausschuss in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG eingefügt ist der Passus, wonach der Verwaltungsbeirat den Verwalter "unterstützt und überwacht." Auch dies dürfte wie die Einschränkung der gesetzlichen Verwaltervollmacht bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen auf die Kritik an der unbeschränkbaren Verwaltervollmacht erfolgt sein. Wie diese Modifikation bei der Vollmacht dürfte sich jedenfalls bei böswilligen Verwaltern auch deren Überwachung durch den Verwaltungsbeirat als wenig wirksam erweisen. Denn abgesehen vom überlegenen Kenntnisstand des Verwalters sind dem Verwaltungsbeirat im Außenverhältnis schlicht keinerlei Möglichkeiten eingeräumt, illoyales Verwalterhandeln zu verhindern. Im schlimmsten Falle kann der Verwalter kraft gesetzlicher Vollmacht auch gegen den Willen des Verwaltungsbeirats der Wohnungseigentümergemeinschaft ungünstige Geschäfte tätigen.

b) Auswirkungen bei kooperativen Verwaltern

Rz. 91

Aber selbst bei kooperativen Verwaltern wird die Neuerung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kaum Wirkung zeigen. Abgesehen davon, dass der Begriff der "Überwachung" im Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat kaum Sympathien stiften wird, verleiht er dem Verwaltungsbeirat keine zusätzlichen Befugnisse. Seine Möglichkeit, den Verwalter durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu überwachen, folgt schon aus § 18 Abs. 4 WEG und steht jedem Wohnungseigentümer zu. Erweiterte Rechte etwa auf Auskunft ergeben sich aus § 29 Abs. 2 S. 1 WEG nicht. Allenfalls ergibt sich hieraus neben der Unterstützung des Verwalters eine zusätzliche Pflicht, wenn er diese Möglichkeit zur Überwachung eben nicht in Anspruch nimmt. Dann kann sich der Verwaltungsbeirat, anders als früher, nicht auf die mangelnde Anforderung von Unterstützung berufen, sondern muss, ähnlich wie bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aus eigener Initiative tätig werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn er Ungereimtheiten entdeckt. In diesem Fall folgt aus § 29 Abs. 2 S. 1 WEG wohl eine echte Rechtspflicht zu weiteren Überprüfungen.