1. Einschränkungen
Rz. 64
§ 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken. Sie können sowohl im Einzelfall bestimmte Weisungen erteilen als auch generelle Restriktionen beschließen, das eigenständige Handeln des Verwalters etwa auf bestimmte Maßnahmen beschränken, andere gänzlich untersagen oder Wertgrenzen aufstellen. Ebenso können sie das Tätigwerden des Verwalters von der Zustimmung des Verwaltungsbeirats oder sonstiger Wohnungseigentümer abhängig machen. Anders als das alte Recht in § 27 Abs. 4 WEG a.F. sieht das neue keinerlei Grenze für die Beschränkung der Verwalterbefugnisse vor, was auch konsequent ist. Denn durch § 27 Abs. 4 WEG a.F. sollte der Rechtsverkehr im Umgang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschützt werden. Dies gewährleistet jetzt die Unbeschränkbarkeit der Verwaltervollmacht im Außenverhältnis gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG.
2. Erweiterungen
a) Regelungsmöglichkeiten
Rz. 65
Ähnlich wie im Falle der Beschränkungen haben die Wohnungseigentümer auch bei der Erweiterung der Verwalterbefugnisse einen weiten Spielraum. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nunmehr auch jenseits des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss ermächtigen. Dies kann sowohl generell, auch durch Vorratsbeschluss, oder für den Einzelfall erfolgen. Dabei übernimmt § 27 Abs. 2 WEG die Funktion des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F. als Beschlusskompetenz. Die Wohnungseigentümer können über die Ermächtigung des Verwalters Maßnahmen ergreifen, für die ansonsten eine Beschlusskompetenz fehlt.
Rz. 66
Praxistipp
Angesichts der skizzierten Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Maßnahmen, die der Verwalter ohne Beschluss durchführen darf, kann sich derzeit ein vorsorglicher Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG empfehlen. Denn dann ist die von ihm ohne Beschluss durchgeführte Maßnahme in jedem Fall rechtmäßig, entweder kraft Gesetzes nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG oder durch Beschluss gemäß § 27 Abs. 2 WEG.
b) Wirksamkeit nach außen
Rz. 67
Der Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss sogar Außenwirkung verleihen. Denn § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt nur die Beschränkung der Verwaltervollmacht im Außenverhältnis für unwirksam. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass Erweiterungen sehr wohl möglich sind. Wie nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F. kann dem Verwalter somit für Rechtsgeschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft Außenvollmacht erteilt werden.
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