§ 5 Weiterbenutzung/Mitbenutzung der Wohnung

A. Allgemeines

Rz. 1

Bewohnen die Partner eine Immobilie, die im Alleineigentum nur eines von ihnen steht, wünscht der andere bisweilen, dahingehend abgesichert zu werden, dass er die Wohnung dauerhaft mitbewohnen darf. Aber auch der Partner, der die gemeinsam bewohnte Immobilie als Miteigentümer mitbesitzt, kann Interesse daran haben, diese nach dem Tod der Lebensgefährtin weiter allein, insbesondere ungestört von etwaigen Pflichtteilsberechtigten der Partnerin, benutzen zu können. Mir erscheint sinnvoll, nach der Eventualität zu unterscheiden, gegen welche der Mitbewohner abgesichert werden soll.

B. Weiterbenutzung der gemeinsamen Wohnung nach dem Tod des Partners

Rz. 2

Soll er nach dem Tod des Allein-Eigentümers die Wohnung alleine weiter bewohnen können, bietet sich ein aufschiebend auf den Tod des Eigentümers befristetes Wohnrecht an, welches schon zu Lebzeiten durch Eintragung im Grundbuch nach § 1093 BGB abgesichert wird, wenn nicht schon eine Erb- oder Vermächtniseinsetzung erfolgt.

Rz. 3

Erwerben die Partner eine Immobilie in Bruchteilsgemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um diese gemeinsam zu bewohnen, wünschen sie nicht selten, dass der Überlebende die Immobilie, wenn er sie schon nicht als Erbe oder Vermächtnisnehmer zu Alleineigentum erwirbt, bis an sein Lebensende bewohnen darf. Dem ist bei Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch eine entsprechende gesellschaftsvertragliche Vereinbarung Rechnung zu tragen. Bei Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft kommt die Vereinbarung einer Nutzungsregelung gemäß § 745 BGB in Betracht, die als Belastung des entsprechenden Miteigentumsanteils in das Grundbuch einzutragen ist, um sie einem Sondernachfolger entgegen halten zu können (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Rz. 4

Stets ist darauf zu achten, dass das Wohnrecht bzw. die Mitbenutzungsvereinbarung unter der auflösenden Bedingung erfolgt, dass das Paar auch beim Tod der Eigentümerin noch ein Paar ist, d.h. die nichteheliche Lebensgemeinschaft zu diesem Zeitpunkt nicht schon durch Trennung beendet ist.

Muster 5.1: Nutzungsvereinbarung nach § 1010 BGB

Muster 5.1: Nutzungsvereinbarung nach § 1010 BGB

Herr X und Frau Y vereinbaren, dass beim Tod des Erstversterbenden der Überlebende das Recht hat, _________________________ (Alternative 1) den gesamten Grundbesitz _________________________ (Alternative 2) die Räume im Erdgeschoss, auf Lebenszeit unentgeltlich zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Die vorstehende Nutzungsvereinbarung wird aufschiebend befristet auf den Tod des Erstversterbenden und aufschiebend bedingt dadurch getroffen, dass Herr X und Frau Y zu diesem Zeitpunkt noch in nichtehelicher Lebensgemeinschaft den Grundbesitz bewohnen. Für die Nutzungsvereinbarung gelten im Übrigen die Vorschriften über die Leihe (§§ 598 ff. BGB).

Die Beteiligten beantragen und bewilligen die Eintragung der aufschiebend bedingten Nutzungsvereinbarung nach § 1010 BGB in das Grundbuch bei beiden Miteigentumsanteilen.

Anmerkung zum Muster.^[1]

Rz. 5

Steht die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners, so sind Alternativgestaltungen die Bestellung eines auf den Tod des Eigentümers aufschiebend befristeten, durch das Überleben des anderen Partners und den Fortbestand der Lebensgemeinschaft bis zu diesem Zeitpunkt aufschiebend bedingten Wohnrechts oder die Einräumung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf ein entsprechendes Wohnrecht, ggf. durch Vormerkung abgesichert. Im Hinblick auf Pflichtteilsergänzungsansprüche (§ 2325 BGB) und Ansprüche des Vertragserben (§ 2287 BGB) ist die höchstvorsorgliche Vereinbarung einer Leihe ratsam, die nach der Rechtsprechung jedenfalls gegenüber Ansprüchen aus § 2287 BGB immun sein soll (siehe § 11 Rdn 9). Die Vereinbarung eines Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrechts bei Wohnungs- bzw. Teileigentum (§§ 31 ff. WEG) wird wegen dessen Vererblichkeit, Veräußerlichkeit und Bedingungsfeindlichkeit (§ 33 Abs. 1 WEG) regelmäßig nicht dem Willen der Beteiligten entsprechen.^[2]

Rz. 6

Muster 5.2: Wohnrechtszuwendung, Leihe Formulierungsbeispiel (beurkundungspflichtig):

Muster 5.2: Wohnrechtszuwendung, Leihe Formulierungsbeispiel (beurkundungspflichtig):

A. Wohnungsrecht

1. Herr X räumt der dies annehmenden Frau Y, aufschiebend befristet auf seinen Tod an dem gesamten im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ Blatt 123 Gemarkung _________________________, Flur 12, Flurstück 3456, _________________________, verzeichneten Grundbesitz das lebenslängliche Recht ein, dieses unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (Wohnungsrecht, § 1093 BGB). Die Einräumung des Wohnungsrechts steht unter der auflösenden Bedingung, dass Frau Y und Herr X beim Tode des Herrn X nicht mit einer übereinstimmenden Wohnung gemeldet sind. Dabei ist unerheblich, ob es sich im melderechtlichen Sinn um die Haupt- oder Nebenwohnung handelt, so dass es für die Einräumung des Wohnungsrechts genügt, dass Frau Y und Herr X beim Tode des Herrn X mit übereinstimmender Nebenwohnung gemeldet sind. Auf die tatsächlichen Verhältnisse soll es nicht ankommen. Der (Nicht-)Eintritt der vorstehende...