§ 56 Wohnungseigentumsrecht / III. Verwaltungsunterlagen

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 50

Ein einzelner Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, um sich nach Durchsicht Kopien von einem bestimmten Bauplan zu machen. Er ist sich nicht sicher, ob er die Kopien notfalls in den Büroräumen des Verwalters ziehen darf. Ferner verlangt er die Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste.

Nach einem Verwalterwechsel gibt der alte Verwalter die Verwaltungsunterlagen nicht oder nicht vollständig heraus. Auf Aufforderungen reagiert er nicht.

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 51

Die Verwaltungsunterlagen gehören zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 7 WEG a.F. = § 9a Abs. 3 WEG n.F.). Befinden sie sich im Besitz des Verwalters, hat dieser sie treuhänderisch zu verwahren. Entsprechend weit reicht das Einsichtsrecht. Dieses steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer individuell zu (§ 18 Abs. 4 WEG n.F.), hinsichtlich der Abrechnungsbelege auch dem ausgeschiedenen,^[139] und zwar gegen den Verband und nicht direkt gegen den aktuellen oder gegen den ausgeschiedenen Verwalter, sofern dieser noch im Besitz von Unterlagen ist. Der Verwalter als Organ des Verbandes kann sich gegenüber dem Einsichtsrecht nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen. Grenze des Einsichtsrechts ist das Schikaneverbot (§§ 242, 226 BGB), das u.a. in einem Bestimmtheitserfordernis Gestalt annimmt, wonach sich das Ersuchen auf Einsichtnahme auf hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen muss.^[140] Ein Anspruch auf Herausgabe von Originalunterlagen oder auf Einsichtnahme an einem neutralen Ort besteht aus Sicherheitsgründen (Verlustrisiko) nicht. Erfüllungsort ist daher das Büro des Verwalters und grundsätzlich nicht der Ort der Anlage.^[141] Dem Wohnungseigentümer ist Gelegenheit zu geben, sich handschriftliche Abschriften zu fertigen. Soweit dies umfangsbedingt unzumutbar ist und er sich nicht selbst Kopien im Verwalterbüro nehmen kann, hat er gegen den Verband vertreten durch den Verwalter einen Anspruch auf Fertigung und Überlassung der gewünschten, konkret benannten Kopien gegen Erstattung der Kopierkosten. Ein Wohnungseigentümer hat also grundsätzlich keinen Anspruch auf Fertigung und Versendung von Kopien nach Hause. Im Gegensatz zum Einsichtsrecht steht der gegen den Verband gerichtete Anspruch auf Auskunftserteilung (z.B. zu der Jahresabrechnung) allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn diese davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann er allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.^[142] Der Verband vertreten durch den Verwalter ist bei eigener Unkenntnis verpflichtet, sich fremdes Wissen zu verschaffen. Er muss grundbuchrelevante Daten ermitteln.^[143]

Rz. 52

Der ausgeschiedene Verwalter hat gem. § 667 BGB alle in seinem Besitz befindlichen Verwaltungsunterlagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft als seinem Vertragspartner oder zu getreuen Händen des neuen Verwalters herauszugeben. War der Verwalter Bauträger, gehören auch die Bauunterlagen hierzu.^[144] Gemeint sind im Übrigen natürlich alle Gegenstände des Gemeinschaftsvermögens, also z.B. auch Schlüssel, Werkzeuge etc. Ansprüche gegen den ausgeschiedenen Verwalter fallen auch unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG.^[145] Der Verband vertreten durch den neuen Verwalter macht den Herausgabeanspruch geltend. Umstritten ist, ob die Vollstreckung eines Herausgabetitels nach § 883 ZPO oder nach § 888 ZPO zu erfolgen hat.^[146]

[139] KG ZMR 2000, 401.

[140] BayObLG ZMR 2000, 687. Vgl. auch OLG Hamburg ZMR 2008, 148.

[141] Dazu und zu Ausnahmen BGH 11.2.2011 – V ZR 66/10, ZMR 2011, 489.

[142] BGH 11.2.2011 – V ZR 66/10, ZMR 2011, 489.

[143] OLG Saarbrücken ZMR 2007, 141.

[144] BayObLG ZMR 2001, 819.

[145] BGH 24.11.1988 – V ZB 11/88, NJW 1989, 714; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, § 43 Rn 14. Gleiches gilt gem. BGH (ZMR 2002, 941 = BGH-Report 2002, 1019 ff. m. Anm. Riecke) auch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer.

[146] Für § 883 ZPO: BGH 14.4.2005 – V ZB 6/05, MDR 2005, 1012; Beier DGVZ 2007, 33 für Herausgabevollstreckung bei Zwangsverwaltung; a.A. OLG Frankfurt WuM 1999, 61, 62 (§ 888 ZPO).

3. Muster: Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Rz. 53

Muster 56.13: Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Muster 56.13: Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

An das Amtsgericht

Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen

_____

Klage nach § 43 Nr. 3 WEG

des Wohnungseigentümers _____

– Kläger –

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt _____

gegen

Verband "WEG" _____ vertreten durch XY-Hausverwaltungen, _____, als (derzeitigen) Verwalter der Anlage

– Beklagter –

Namens und in Vollmacht des Klägers wird beantragt, wie folgt zu erkennen:

Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger in den Geschäftsräumen des Verwalters nach vorheriger Terminabsprache Einsicht in folgende Verwaltungsunterlagen betreffend die im Rubrum genannte Wohnungseigentumsanlage zu gewähren und sich dort Zug um Zug gegen Kosten...