§ 56 Wohnungseigentumsrecht

A. Die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

I. Typischer Sachverhalt

Rz. 1

Die Bauträger B-GmbH & Co. KG (B-KG) erwirbt ein Grundstück (bebaut und z.T. vermietet oder auch unbebaut), auf dem sie 100 Eigentumswohnungen schaffen will, um diese dann zu veräußern an die Erwerber E 1 bis E 100.

Die B-KG möchte anwaltliche Beratung darüber, worauf bei der Gestaltung der Teilungserklärung (TE) mit Gemeinschaftsordnung (GO) zu achten ist, welche Regelungen bis zur Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch gelten und ob und wie (lange) sie ihre Tochtergesellschaft, die V-Verwaltungs-GmbH, als WEG-Verwalter installieren kann.

II. Rechtliche Grundlagen

1. Allgemeines

Rz. 2

Ein Grundstück kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.3.1951 – i.d.F. des WEMoG^[1] – in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden. Die Begründung kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG (siehe Rdn 4) oder durch einseitige Teilungserklärung (TE) nach § 8 WEG (siehe Rdn 6) erfolgen (§ 2 WEG) und sich u.a. auch auf noch zu errichtende Gebäude beziehen (vgl. §§ 3, 8 WEG). Mit dem WEG ist die Möglichkeit geschaffen worden, abweichend von den §§ 93 f. BGB einen realen Anteil an einem Gebäude (= Sondereigentum) zu erwerben, der mit einem Miteigentumsanteil (MEA) am Grundstück und dessen weiteren Bestandteilen i.S.d. § 1 Abs. 5 WEG verbunden und dennoch Gegenstand besonderer (individueller) Rechte ist. Das Sondereigentum ist echtes Alleineigentum i.S.d. § 903 BGB. Nur hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt sich die gemeinschaftliche Bindung aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (§§ 10–29 WEG). Dieses gesetzliche Gemeinschaftsverhältnis i.S.d. §§ 10 ff. BGB, das durch vom Gesetz abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse (z.B. nach § 16 Abs. 3 WEG a.F.; vgl. jetzt noch weitergehend § 16 Abs. 2 S. 2 WEG) privatautonom ausgestaltet werden kann (sog. Gemeinschaftsordnung) und im Falle der Eintragung solcher Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 S. 1 WEG, nunmehr nach WEMoG mit der Ergänzung "und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung") im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG, nach WEMoG mit der Ergänzung "sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden") bzw. bei das Gemeinschaftsverhältnis betreffenden Beschlüssen sogar ohne Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 4 WEG, nach WEMoG nur für Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel/Anpassungsvereinbarung) auch gegen den Sondernachfolger wirkt, ist abzugrenzen von den sachenrechtlichen (dinglichen) Grundlagen von Wohnungseigentum und dem sachenrechtlichen Grundverhältnis (vgl. Rdn 9) der Wohnungseigentümer als Miteigentümer einer gesetzlich besonders ausgestalteten Bruchteilsgemeinschaft. Sachenrechtlich ist Wohnungseigentum ein Miteigentumsanteil (Bruchteilseigentum) am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnräumen (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum). Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. werden Stellplätze als Räume i.S.d. § 3 Abs. 1 S. 1 WEG n.F. fingiert (echtes Sondereigentum), während nach § 3 Abs. 2 WEG n.F. das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden kann (bloßes Annexeigentum), es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

Rz. 3

Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer wird geprägt von § 11 Abs. 1 WEG, nämlich der Aufhebung/Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, über deren Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG n.F.; früher Verwaltungsvermögen nach § 10 Abs. 7 WEG a.F.) auch kein Insolvenzverfahren stattfindet (§ 11 Abs. 3 WEG a.F. = § 9a Abs. 5 WEG n.F.). Es handelt sich seit dem Inkrafttreten des WEMoG per 1.12.2020 um einen echten Verband (früher Verband sui generis^[2]). Der Gesetzgeber hat sich bereits mit § 10 Abs. 6 WEG a.F. dazu bekannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig (korrekt: voll rechtsfähig in Teilbereichen) ist. Nach früherer Rspr. des BGH war sie weder partei- noch rechtsfähig.^[3] Unter Abkehr von seiner vorherigen Rechtsprechung hatte der BGH mit Beschl. v. 2.6.2005^[4] die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes bejaht, soweit es um die (gesamte) Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Diese höchstrichterliche Rechtsfortbildung hat der Gesetzgeber zum 1.7.2007 im Zuge der WEG-Novelle insoweit in § 10 Abs. 6 WEG a.F. kodifiziert. Nach § 9a Abs. 1 WEG n.F. kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen.

Die Wohnungseigentümer hafteten bis 2005 nach außen i.d.R. unbeschränkt und persönlich als Gesamtschuldner für alle gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten. Nach heutiger Rechtslage haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband, ohne dass eine volle akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer begründet wird. Nach § 10 Abs. 8 WEG a.F. = § 9a Abs. 4 WEG n.F. haften die Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten des Verbandes aber pro rata in Höhe der je...