§ 58 Zwangsvollstreckung / II. Zwangssicherungshypothek | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Frank-Michael Goebel

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 136

Wie oben Rdn 102, 132. Auf das Grundstück des Schuldners will Herr Mack wegen einer titulierten Forderung in Höhe von 2.000 EUR eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen.

2. Rechtliche Grundlagen

a) Zweck

Rz. 137

Die Zwangssicherungshypothek bietet dem Gläubiger den Vorteil, in das Grundbuch eingetragen zu sein und damit bereits einen Zugriff auf das Grundstück des Schuldners zu haben. Zugleich verbessert er sich bei einer tatsächlichen Verwertung des Grundstückes aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG, der der als persönlicher Gläubiger zugeordnet ist und in der Gläubiger regelmäßig ausfallen, in die günstigere Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG. Der Gläubiger kann nun die Immobiliarzwangsvollstreckung nach dem ZVG betreiben oder abwarten, bis es dem Schuldner finanziell wieder besser geht. Allerdings bleibt ein Risiko für den Gläubiger aus § 88 InsO bis einen Monat nach Eintragung der Zwangssicherungshypothek, bei Verbraucherinsolvenzverfahren seit dem 1.7.2014 von drei Monaten. Die zeitlich im Grundbuch nach der Zwangssicherungshypothek eingetragenen Rechte, die damit nachrangig sind, beeinträchtigen die Position des Gläubigers nicht mehr.

b) Antrag

Rz. 138

Nach § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO ist ein Antrag des Gläubigers bei dem Grundbuchamt, in dessen Bezirk das zu belastende Grundstück liegt, notwendig. Wenn dem Schuldner mehrere Grundstücke gehören, in die vollstreckt werden soll, muss der Gläubiger den Forderungsbetrag auf die einzelnen Grundstücke verteilen (vgl. § 867 Abs. 2 ZPO). Das Grundstück haftet gem. § 867 Abs. 1 S. 3 ZPO ebenfalls für die durch die Eintragung entstandenen Kosten, so dass ein entsprechender Antrag nicht erforderlich ist.

c) Weitere Voraussetzungen

Rz. 139

Gem. § 866 Abs. 3 ZPO ist bei dem zugrunde liegenden Vollstreckungstitel darauf zu achten, dass dieser eine höhere Hauptforderung als 750 EUR (Zinsen bleiben dabei unberücksichtigt, soweit sie als Nebenforderung geltend gemacht sind) tituliert. Aufgrund mehrerer demselben Gläubiger zustehender Schuldtitel kann eine einheitliche Sicherungshypothek eingetragen werden. Weiterhin müssen die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Der Schuldner muss schließlich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sein.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist zu verneinen, wenn an dem Grundstück für dieselbe Forderung bereits ein rechtsgeschäftlich bestelltes Grundpfandrecht besteht.

d) Zwangsversteigerung

Rz. 140

Gem. § 867 Abs. 3 ZPO besteht für den Gläubiger die Möglichkeit, zur Befriedigung aus dem Grundstück die Zwangsversteigerung zu betreiben. Hierzu genügt in diesem Fall der vollstreckbare Zahlungstitel, auf dem die Eintragung der Zwangshypothek (gem. § 867 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 ZPO) vermerkt ist. Ein besonderer dinglicher Duldungstitel als Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung entfällt daher. Dem Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung oder auf Zulassung des Beitritts ist die vollstreckbare Ausfertigung des Zahlungstitels beizufügen, die mit dem Eintragungsvermerk gem. § 867 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 ZPO versehen ist. Die bisherige Vollstreckungsklausel reicht hierfür nicht aus. Eine erneute Zustellung ist dagegen nicht mehr nötig.

Bei der Einleitung einer Zwangsversteigerung wird der Gläubiger zu beachten haben, dass dies nur dann sinnvoll ist, wenn die Zwangshypothek an solcher Rangstelle steht, dass sie durch das Meistgebot noch gedeckt ist. Sind vorrangig Grundschulden eingetragen, die nur bei einer freihändigen Veräußerung auf Befriedigung hoffen dürfen,^{^[128]} kommt es in der Praxis aber nicht selten zu Abfindungsangeboten der vorrangigen Grundpfandgläubiger, wenn von der Einleitung der Zwangsversteigerung abgesehen wird.

[128] Da bei der Zwangsversteigerung der tatsächliche Verkehrswert – jedenfalls im ländlichen Raum – weiter selten erreicht wird. Im städtischen Raum wandelt sich hier die Situation, wobei auch hier freihändig immer noch bessere Erlöse erzielt werden als in der Zwangsversteigerung.

e) Rechtsbehelfe

Rz. 141

An Rechtsbehelfen stehen sowohl bei der Eintragung als auch bei der Ablehnung der Zwangssicherungshypothek die nicht fristgebundene Beschwerde nach § 71 GBO zum OLG (§ 72 GBO) statt Gegen diese Entscheidung ist nach § 78 GBO die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie vom OLG zugelassen wurde. Grund für diese Regelung ist die Tatsache, dass das Grundbuchamt und nicht das Vollstreckungsgericht tätig geworden ist.