Rz. 6
Der Bauträger ist entsprechend den vertraglichen Regelungen zur fristgerechten Bauerrichtung und lastenfreien Eigentumsverschaffung verpflichtet. Der Umfang der geschuldeten Bauleistung ergibt sich regelmäßig aus der Baubeschreibung, die Bestandteil des Bauträgervertrages ist (siehe Rdn 26 und siehe auch § 16 Rdn 11, 26, 36). Daneben sind grundsätzlich die allgemeinen Regeln der Baukunst bzw. die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme zu beachten.[10] Die vereinbarte Bauleistung bestimmt die Erfüllungsansprüche des Erwerbers und die Haftung des Bauträgers. Gem. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Fehlen hierzu Vereinbarungen, kommt es nach § 633 Abs. 2 S. 2 BGB auf die Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung an. Wenn auch hierzu konkrete Festlegungen fehlen, ist die Eignung für die gewöhnliche Verwendung maßgeblich. Nach herrschender Ansicht sind die Angaben in der Baubeschreibung als Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB anzusehen.[11] Die Pflicht des Bauträgers zur lastenfreien Eigentumsverschaffung am Grundstück richtet sich nach Kaufrecht.[12] Gem. §§ 433 Abs. 1, 434 ff. BGB hat der Verkäufer dem Käufer Besitz und Eigentum an dem Grundstück frei von nicht übernommenen Lasten und frei von Mängeln zu verschaffen. Der Bauträger schuldet sämtliche Erklärungen und Handlungen, die von seiner Seite zur Eigentumsverschaffung notwendig sind, insbesondere die Auflassung.[13] Nach § 650k Abs. 3 S. 1 BGB muss der Bauträgervertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten, nach Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB muss die Baubeschreibung solche Angaben enthalten. Ob es genügt, den Fertigstellungszeitpunkt nur im Vertrag zu erwähnen, sofern dieser Vertragstext dem Erwerber gemeinsam mit der Baubeschreibung zur Verfügung gestellt wird, ist zweifelhaft. Zur Sicherheit sollte der Fertigstellungstermin in beiden Dokumenten enthalten sein. Kann der Fertigstellungstermin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht angegeben werden, muss der Vertrag Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten. Dies gilt ebenso für die Baubeschreibung. Die Neuregelung der Abnahmefiktion in § 640 Abs. 2 BGB dürfte am bisherigen Inhalt des Begriffs der Fertigstellung als der im wesentlichen vertragsgemäßen Leistung ohne wesentliche Mängel nichts geändert haben.
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