§ 6 Bauträgerrecht und Verbraucherbauvertrag / 3. Mängel des Bauwerks und des Grundstücks

Rz. 12

Der Bauträger haftet dem Erwerber für Mängel des Bauwerks nach Werkvertragsrecht gem. § 634 BGB; für Mängel des Grundstücks haftet der Bauträger nach § 437 BGB. Bei Mängeln am Grundstück ist zu beachten, dass sie sich dergestalt auf das Gebäude auswirken können, dass sie der werkvertraglichen Gewährleistung unterliegen. So können z.B. Altlasten im Boden die vertraglich vereinbarte Nutzbarkeit eines Bauwerks beeinträchtigen und einen Mangel des Bauwerks begründen.

Rz. 13

Gem. § 634 BGB steht dem Erwerber nach der Abnahme^[22] in erster Linie ein Nacherfüllungsanspruch gem. § 635 BGB zu. Der Bauträger kann nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder das Werk neu herstellen. Der Bauträger kann gem. § 635 Abs. 3 BGB die Nacherfüllung verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Der Erwerber kann nach erfolglosem Ablauf der dem Bauträger zur Nacherfüllung gesetzten angemessenen Frist gem. § 637 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, sofern der Bauträger die Nacherfüllung nicht verweigern durfte. Für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen kann der Erwerber vom Bauträger einen Vorschuss gem. § 637 Abs. 3 BGB verlangen. Alternativ kann der Erwerber gem. § 638 BGB den Kaufpreis mindern. Als weitere Alternative steht ihm ein Rücktrittsrecht nach §§ 636, 323, 326 Abs. 5 BGB und unter den Voraussetzungen des §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB Schadensersatz oder nach § 284 BGB Ersatz der vergeblichen Aufwendungen zu. Sofern es sich um geringfügige Mängel handelt, sind jedoch der Rücktritt und der Anspruch auf Schadensersatz statt der ganzen Leistung gem. §§ 323 Abs. 5 S. 2, 281 Abs. 1 S. 3 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Bei Wohnungs- und Teileigentum stehen dem Erwerber die Mängelrechte uneingeschränkt nur zu, soweit Mängel am Sondereigentum betroffen sind. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum oder solchen am Sondereigentum, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken, können die sekundären Mängelansprüche der Minderung und des Schadensersatzes grundsätzlich wegen der Gemeinschaftsbezogenheit des Gemeinschaftseigentums und zum Schuldnerschutz nur aufgrund einer Entscheidung der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.^[23] Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängel an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.^[24] Rücktritt vom Vertrag und Schadensersatz statt der Leistung kann der einzelne Wohnungseigentümer uneingeschränkt geltende machen.^[25]

[22] Zu Mängelrechten vor der Abnahme BGH v. 19.1.2017 – VII ZR 193/15.

[23] BGH v. 21.2.1985 – VII ZR 72/84 – BauR 1985, 314; BGH v. 28.10.1999 – VII ZR 284/98 – BauR 2000, 285; BGH v. 10.3.1988 – VII ZR 171/87 – BauR 1988, 336; BGH v. 4.11.1982 – VII ZR 53/82 – BauR 1983, 84.

[24] BGH v. 6.3.2014 – VII ZR 266/13 – BauR 2014, 997.

[25] BGH v. 27.7.2006 – VII ZR 276/05 – BGHZ 169, 1.