§ 6 Bauträgerrecht und Verbraucherbauvertrag / II. Wesentliche Rechte und Pflichten der Beteiligten des Bauträgervertrags

1. Bauerrichtung und Eigentumsverschaffung

Rz. 6

Der Bauträger ist entsprechend den vertraglichen Regelungen zur fristgerechten Bauerrichtung und lastenfreien Eigentumsverschaffung verpflichtet. Der Umfang der geschuldeten Bauleistung ergibt sich regelmäßig aus der Baubeschreibung, die Bestandteil des Bauträgervertrages ist (siehe Rdn 26 und siehe auch § 16 Rdn 11, 26, 36). Daneben sind grundsätzlich die allgemeinen Regeln der Baukunst bzw. die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme zu beachten.^[10] Die vereinbarte Bauleistung bestimmt die Erfüllungsansprüche des Erwerbers und die Haftung des Bauträgers. Gem. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Fehlen hierzu Vereinbarungen, kommt es nach § 633 Abs. 2 S. 2 BGB auf die Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung an. Wenn auch hierzu konkrete Festlegungen fehlen, ist die Eignung für die gewöhnliche Verwendung maßgeblich. Nach herrschender Ansicht sind die Angaben in der Baubeschreibung als Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB anzusehen.^[11] Die Pflicht des Bauträgers zur lastenfreien Eigentumsverschaffung am Grundstück richtet sich nach Kaufrecht.^[12] Gem. §§ 433 Abs. 1, 434 ff. BGB hat der Verkäufer dem Käufer Besitz und Eigentum an dem Grundstück frei von nicht übernommenen Lasten und frei von Mängeln zu verschaffen. Der Bauträger schuldet sämtliche Erklärungen und Handlungen, die von seiner Seite zur Eigentumsverschaffung notwendig sind, insbesondere die Auflassung.^[13] Nach § 650k Abs. 3 S. 1 BGB muss der Bauträgervertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten, nach Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB muss die Baubeschreibung solche Angaben enthalten. Ob es genügt, den Fertigstellungszeitpunkt nur im Vertrag zu erwähnen, sofern dieser Vertragstext dem Erwerber gemeinsam mit der Baubeschreibung zur Verfügung gestellt wird, ist zweifelhaft. Zur Sicherheit sollte der Fertigstellungstermin in beiden Dokumenten enthalten sein. Kann der Fertigstellungstermin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht angegeben werden, muss der Vertrag Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten. Dies gilt ebenso für die Baubeschreibung. Die Neuregelung der Abnahmefiktion in § 640 Abs. 2 BGB dürfte am bisherigen Inhalt des Begriffs der Fertigstellung als der im wesentlichen vertragsgemäßen Leistung ohne wesentliche Mängel nichts geändert haben.

[10] BGH v. 14.5.1998 – VII ZR 184/97 – BGHZ 139, 16; OLG München MittBayNot 2007, 116.

[11] Blank, Rn 107; Kemper, BauR 2002, 1613; Preussner, BauR 2002, 231; a.A. Basty, Rn 822.

[12] Pause, NZBau 2002, 648 ff.

[13] BGH v. 6.12.1991 – V ZR 229/90 – MDR 1992, 254.

2. Abnahme

Rz. 7

Die Abnahme gem. § 640 BGB gehört zu den Hauptpflichten des Erwerbers.^[14] Der Erwerber ist verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Bauwerk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Als abgenommen gilt das Bauwerk auch, wenn der Bauträger dem Erwerber nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Erwerber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Erwerber ein Verbraucher, so tritt die vorgenannte Abnahmefiktion nur dann ein, wenn der Bauträger dem Erwerber zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat.

Die Abnahme ist maßgeblich für den Gefahrübergang gem. § 644 Abs. 1 BGB, den Beginn der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gem. § 634a Abs. 2 BGB und hat die Umkehr der Beweislast für Mängel zur Folge.^[15] Die Abnahme nach § 640 BGB bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. Bei Wohnungs- oder Teileigentum kann die Abnahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt erfolgen, sofern der Bauträgervertrag entsprechendes vorsieht.^[16]

[14] BGH v. 23.2.1989 – VII ZR 89/87 – BGHZ 107, 75, 77.

[15] BGH v. 29.6.1981 – VII ZR 299/80 – BauR 1981, 575.

[16] BGH v. 30.6.1983 – VII ZR 185/81 – BauR 1983, 573; zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Dritte siehe Limmer (Hsg.), Gestaltungspraxis und Inhaltskontrolle, Symposium des Instituts für Notarrecht an der Universität Würzburg 2013, S. 102 ff.

3. Kaufpreiszahlung

Rz. 8

Nach § 650g Abs. 4 S. 1 BGB ist die Vergütung zu entrichten, wenn der Erwerber das Bauwerk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Abs. 2 BGB entbehrlich ist und der Bauträger dem Erwerber eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Der Erwerber schuldet dem Bauträger den Kaufpreis, der in der Regel in Raten zu zahlen ist. Der Ratenplan muss den Anforderungen der MaBV, der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen und § 650v BGB genügen (siehe § 16 Rdn 6). Zu den wesentlichen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit gem. § 3 Abs. 1 MaBV gehören die Rechtswirksamkeit des Vertrages und seine Vollzugsfähigkeit im Grundbuch nebst der Mitteilung des Notars hierüber (§ 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MaBV), die Eintragung der Eigentumsvo...