§ 6 Besondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und den Verkaufsverträgen

A. Hausordnung

I. Muster

Rz. 1

Muster 6.1: Hausordnung (siehe Rdn  1 )

Muster 6.1: Hausordnung (siehe Rdn 1)

§ 1 Gemeinschaftliche Einrichtungen (siehe Rdn 2)

1. Alle Eigentümer sind verpflichtet, die gemeinschaftlichen Treppenhäuser, Flure, Gänge und pfleglich zu behandeln und sauber zu halten. Es ist nicht gestattet, Schuhe, Schuhregale, Vasen, Fahrräder oder Kinderwagen oder andere Sachen im Treppenhaus und Fluren abzustellen. Insbesondere müssen die Treppenhäuser als Fluchtwege freigehalten und eine ordnungsgemäße Reinigung sichergestellt werden.

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3. Dem Spielbedürfnis von Kindern ist angemessen Rechnung zu tragen. Die Benutzung von Spielgeräten und Planschbecken ist auf den Gartenflächen erlaubt, solange und soweit damit keine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Bewohner verbunden ist; sie sind nach Benutzung wegzuräumen. Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums sind zu vermeiden, weshalb für eine entsprechende Aufsicht zu sorgen ist. Das Spielen in den Treppenhäusern, Fluren und Kellern ist nicht gestattet.

4. _________________________

§ 2 Sicherheits- und Schutzregelungen

1. In den Abstellräumen dürfen keine leicht entzündlichen, explosiven, giftigen, ätzenden und übel riechenden Sachen aufbewahrt werden.

2. Fenster im Treppenhaus und Keller – auch in den Abstellräumen – sind mit Ausnahme von Stoßlüftungen geschlossen zu halten.

3. Die Hauseingangstür und die Kelleraußentür sind grundsätzlich geschlossen zu halten.

§ 3 Sonstiges

1. Die Bewohner sind dafür verantwortlich, dass vermeidbarer Lärm in der Wohnung, den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses und den Außenanlagen unterbleibt. Besondere Rücksichtnahme ist innerhalb der Ruhezeiten zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr und 13.00 Uhr und 15.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen geboten.

2. Das Grillen mit Holzkohle ist auf Balkonen nur gestattet, wenn dadurch keine Mitbewohner belästigt werden. Offene Feuer sind grundsätzlich nicht gestattet.

3. Hunde müssen in den Treppenhäusern, Fluren und Außenanlagen angeleint sein.

4. Blumenkästen und Blumenbretter müssen am Balkon oder auf der Fensterbank sicher angebracht werden. Beim Gießen darf kein Wasser auf Fenster oder Balkone anderer Eigentümer tropfen oder an der Hauswand entlanglaufen.

5. Auf den Balkonen und Kfz-Stellplätzen dürfen keine Kartons, Regale, Autoreifen oder andere Brandlasten gelagert werden.

6. Jeder Eigentümer ist zur ausreichenden Lüftung seiner Wohnung verpflichtet. Ein Entlüften der Wohnung in das Treppenhaus ist nicht erlaubt.

§ 4 Müllgefäße

1. Zur Entsorgung von Müll dürfen nur die dafür vorgehaltenen Mülltonnen und Container benutzt werden. Sperr- und Sondermüll sind nach den dafür geltenden Vorgaben getrennt zu entsorgen.

2. Der Müll ist entsprechend den bereit gestellten Mülltonnen und Containern zu trennen.

§ 5 Miete

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, im Falle einer Vermietung die vorstehenden Regelungen auch mietvertraglich zu vereinbaren. Der Verwalter kann einen entsprechenden Nachweis verlangen.

II. Erläuterungen

1. Rechtsnatur

Rz. 2

Der Erlass einer Hausordnung unterliegt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Darüber hinaus kann die Hausordnung im Rahmen der Teilungserklärung als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Wird so verfahren, sollte in jedem Fall klargestellt werden, ob die Hausordnung "Vereinbarungscharakter" hat und damit nur durch eine neue Vereinbarung mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden kann,^[1] oder ob sie ein sogenannter "unechter Vereinbarungsbestandteil" ist und daher später durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann.^[2]

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn 41.

[2] Vgl. Elzer, ZMR 2006, 733 ff.

2. Inhalt

Rz. 3

Es ist kaum möglich, eine allgemein verwendbare Musterformulierung für eine Hausordnung zu entwerfen. Jede Hausordnung muss sich auf die konkrete Wohnanlage und deren Struktur ausrichten.^[3] Die vorgestellte Musterformulierung bietet daher für die Praxis lediglich eine erste Orientierung.^[4] Allgemein empfiehlt es sich, auf die Muster der örtlichen Grundeigentümer- und Verwalterverbände abzustellen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann die WEG unmittelbar gegenüber einem Mieter Ansprüche wegen der Nichtbeachtung der Hausordnung aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen.^[5] Zur Vermeidung derartiger Streitigkeiten ist entscheidend, dass jeder vermietende Sondereigentümer seinen Mieter von Anfang an auf die Hausordnung hinweist und ihn auch mietvertraglich daran bindet. Umgekehrt sollte beachtet werden, dass eine Hausordnung nur eine Benutzungs- und Verwaltungsregelung ist. Sie kann daher eine an sich zulässige Nutzung des Sondereigentums nicht ausschließen, etwa durch ein generelles Verbot des Musizierens oder der Tierhaltung.^[6]

[3] Vgl. nur Beck'sches Formularbuch/Rüscher, WEG, S. 313 ff., an dessen Formulierungsvorschlägen sich das Muster orientiert.

[4] Vgl. näher Elzer, ZMR 2006, 733 ff.

[5] BGH NJW 2020, 921 (923).

[6] Zu den Schranken vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn 34 und 50.

B. Bildung von Untergemeinschaften

I. Muster

Rz. 4

Muster 6.2: Bildung von Untergemeinschaften

Muster 6...