§ 6 Besondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und ... / II. Erläuterungen

1. Allgemeines

Rz. 12

Jeder Fall liegt besonders und bedarf einer individuellen Regelung. Zur Problematik von Ausbaurechten vgl. oben § 3 Rdn 55.

Rz. 13

Für die rechtliche Gestaltung ist zum einen entscheidend, welche rechtliche Ausgestaltung neu geschaffene Räumlichkeiten haben sollen. In Betracht kommt hier ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum. Besteht letzteres noch nicht, weil die entsprechenden Räumlichkeiten bei der Aufteilung gar nicht existierten (z.B. bei einer Aufstockung), ist zu beachten, dass dieses nachträglich gebildet werden muss. Dafür ist eine Ergänzung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich sowie eine entsprechende sachenrechtliche Überführung des Gemeinschafts- in Sondereigentum durch Auflassung unter Mitwirkung aller Eigentümer und betroffener Inhaber dinglicher Rechte. Eine dinglich, d.h. auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkende Ermächtigung ist dafür nicht möglich. Insoweit bedarf es entsprechender Vollmachten und schuldrechtlicher Vereinbarungen, in die neue Erwerber einer Einheit ausdrücklich eintreten müssen. Hinsichtlich der für die Bildung neuer Einheiten erforderlichen Miteigentumsanteile ist zu entscheiden, ob diese schon vorab bei der zum Ausbau berechtigten Einheit gebildet und von dort ggf. abgespalten werden oder ob diese bei Bildung des neuen Sondereigentums von den übrigen Einheiten übertragen werden. Auch insoweit ist eine verdinglichte Vollmacht nicht möglich, es bedarf vielmehr eines Eintritts aller Erwerber in schuldrechtliche Verpflichtungen zur Neubildung von Miteigentumsanteilen und Erteilung von Vollmachten. Dabei sind auch Gläubigerzustimmungen erforderlich.

Rz. 14

Das Muster geht davon aus, dass bereits eine Dachgeschosseinheit in der Form des Teileigentums existiert, die nun zu Wohnraum um- und ausgebaut wird. Hält sich der Ausbau innerhalb der bestehenden Grenzen des Sondereigentums und ist der Miteigentumsanteil bereits passend dimensioniert, besteht insoweit kein Anpassungsbedarf. Andernfalls bedarf es einer entsprechenden Vollmacht für den ausbauenden Eigentümer zur Bildung von Sondereigentum, Übertragung der Miteigentumsanteile und Einholung von Gläubigererklärungen. Damit eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung von Miteigentumsanteilen umsetzbar ist, sollte dann auch der Maßstab angegeben werden, nach dem die Berechnung erfolgt, etwa durch proportionale Bildung entsprechend der Verhältnisse der Wohnflächen zueinander.

Rz. 15

Zum anderen ist entscheidend, welchen Umfang die Ausbauberechtigung hat. Je umfassender die Ausbauberechtigung sein soll, desto detaillierter muss sie in der ursprünglichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung beschrieben werden. Es ist auch klarzustellen, wem das Ausbaurecht zusteht. Das Muster geht davon aus, dass bereits ein Teileigentum am Dachgeschoss besteht. Sofern noch keine sondereigentumsfähigen Dachflächen vorhanden sind, sollten vorsorglich die Ausbauflächen als Sondernutzungsrecht mit dem Sondereigentum an untergeordneten Einheiten – z.B. Garagen – verbunden werden, um zumindest eine als Eigentum buchbare Rechtsposition zu erlangen.

2. Umfang des Ausbaurechtes

Rz. 16

Das Ausbaurecht muss zur Vermeidung von Streitigkeiten so präzise wie irgend möglich beschrieben werden. Am besten lässt sich dies durch die Beifügung von Bauzeichnungen und Baubeschreibungen, auch des Baugenehmigungsantrages, eines Vorbescheides oder einer bereits erteilten Baugenehmigung umsetzen. Sofern die Baugenehmigung bereits erteilt ist, kommt auch schon vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten die Erteilung einer baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst der entsprechenden Bildung von Wohnungsgrundbüchern in Betracht (vgl. oben § 3 Rdn 58 ff.). Dies wäre der sicherste Weg.

3. Tragung von Lasten und Kosten

Rz. 17

Die Musterformulierung stellt auf die Rohbaufertigstellung ab. Hier kommt es auf die besonderen Gegebenheiten der jeweiligen Anlage an. Eine Kostenlast bei noch nicht nutzbarer Fläche ist i.d.R. mit Ausnahme rein verbrauchsabhängiger Kosten (Baustrom, -wasser) wenig sachgerecht. Stellt man auf den reinen Baubeginn ab, bestehen ebenfalls unter Umständen teilweise nicht gerechtfertigte Kostenbelastungen für den Bauzeitraum. Gelegentlich wird die Bezugsfertigkeit als Stichtag festgelegt; dies ermöglicht es aber dem Ausbauer durch beliebige Verzögerung der Herstellung, der Bezugsfertigkeit die Tragung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten hinauszuzögern. Unter Umständen ist auch eine Differenzierung nach Kostenarten geboten (z.B. reine Verwaltungskosten, Verbrauchskosten, Instandhaltungsrücklage).

4. Stimmrecht

Rz. 18

Sofern mit der Schaffung weiterer Einheiten zu rechnen ist, muss die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Auswirkungen auf das Stimmrecht regeln, insbesondere bei einer Abstimmung nach Miteigentumsanteilen (näher vgl. unten § 7 Rdn 10).

5. Absicherung der Gemeinschaft

Rz. 19

Je umfangreicher die Ausbauarbeiten sind, desto mehr muss an die Absicherung der Gemeinschaft gedacht werden. Ist das Dach einmal geöffnet und geht anschließend das mit dem Ausbau befasste Unternehmen in die Insolvenz, kann das Gesamtgeb...