§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / B. Vorauszahlungen (§ 28 Abs. 1 WEG)

I. Zahlungsplan

1. Zahlungsverpflichtung

a) Grundsatz: Trennung von Zahlungs- und Wirtschaftsplan

Rz. 2

Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,^[5] will der Gesetzgeber dieses Verhältnis nun umkehren. Dies kommt in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG dadurch zum Ausdruck, dass die Wohnungseigentümer künftig nur noch "über die Vorschüsse zur Kostentragung" beschließen. Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern gemäß § 28 Abs. 1 S. 2 WEG eine diesem Zweck dienende Pflicht des Verwalters. Gegenstand des Beschlusses ist somit nur noch der Beschluss über die Zahlungspflichten (im Folgenden: Zahlungsplan). Der Wirtschaftsplan soll nur noch seiner Vorbereitung dienen, also den Wohnungseigentümern erläutern, wie die Verpflichtung zur Zahlung von Vorschüssen an die Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt.^[6] Es ist also künftig zwischen dem Zahlenwerk, das die Vorschusspflicht begründet, dem Zahlungsplan, und dem Wirtschaftsplan zu unterscheiden, der diese nur vorbereitet bzw. erläutert.

[5] S. etwa BGH v. 7.6.2013 – V ZR 211/12, ZMR 2014, 49 Rn 51.

[6] BT-Drucks 19/18791, S. 74.

b) Vorschüsse

Rz. 3

§ 28 Abs. 1 S. 1 WEG nennt als Gegenstand des Beschlusses die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Dies betrifft die Vorauszahlungen für die laufende Bewirtschaftung und für künftige Aufwendungen (Rücklagen gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, 28 Abs. 1 S. 1 WEG). Nach dem Gesetzeswortlaut sind die Vorschüsse für beide Verwendungszwecke getrennt auszuweisen. Da das Gesetz die Möglichkeit verschiedener Rücklagen in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG ausdrücklich bejaht, müssen auch diese getrennt ausgewiesen werden. Erfolgt eine solche Differenzierung, ist aber die zusammenfassende Angabe der insgesamt von dem Wohnungseigentümer zu leistenden Vorschüssen nicht nur unschädlich, sondern sinnvoll.

2. Inhalt des Beschlusses

a) Bezifferung der Einzelvorschüsse (Zahlungsplan)

Rz. 4

Wie der Beschluss über die Vorschüsse im Einzelnen auszusehen hat, regelt § 28 WEG nicht ausdrücklich. Daraus, dass die Vorschüsse "beschlossen" werden, geht aber hervor, dass deren Höhe für jeden einzelnen Wohnungseigentümer angegeben werden muss. Es genügt demnach eine Auflistung aller Wohnungseigentümer mit der Bezifferung ihrer Vorschüsse für die laufende Bewirtschaftung und die Rücklagen. Der Angabe des Gesamtvolumens oder der Gesamtpositionen der einzelnen Kostenarten bedarf es in dieser Auflistung nicht, ebenso wenig der Schlüssel, nach denen die Vorschüsse berechnet wurden. Dies sind sämtlich Angaben, die die Zahlungspflicht nur erläutern und daher im Wirtschaftsplan aufzuführen sind. Allerdings dürfte es unschädlich sein, wenn diese Angaben nach wie vor in einem Blatt als Ergebnis des Wirtschaftsplanes aufgeführt werden. In diesem Fall muss aber – etwa durch Erläuterung und Fettdruck der maßgeblichen Zahlen – eindeutig klargestellt werden, was Gegenstand des Zahlungsplans ist.^[7]

[7] So wohl auch BT-Drucks 19/18791, S. 74.

b) Begründung von Zahlungspflichten

Rz. 5

Nach dem Gesetzeswortlaut müssen die Vorschüsse "beschlossen" werden. Diese nicht sehr präzise Formulierung ist nur im Zusammenhang mit den Gesetzesmaterialien zu verstehen, die von "Zahlungspflichten" reden.^[8] Demnach müssen die Wohnungseigentümer ihren Willen kundtun, in welcher Höhe jeder von ihnen Vorschüsse zu leisten hat. Es ist also sinngemäß zu formulieren, dass die Wohnungseigentümer Vorschüsse nach dem vorgelegten Zahlungsplan zu leisten haben. Selbstverständlich können die Wohnungseigentümer auch Regelungen zur Fälligkeit beschließen, was nunmehr in § 19 Abs. 3 WEG geregelt ist.

[8] BT-Drucks 19/18791, S. 74.

c) Dauer des Zahlungsplanes

Rz. 6

Der Gesetzgeber macht im Gegensatz zu § 28 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. keine Vorgaben mehr zur Dauer, für die die Wohnungseigentümer Zahlungspflichten beschließen. Die Wohnungseigentümer können also künftig ohne den früheren Umweg über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes Zahlungspläne für mehrere Jahre beschließen.^[9] Dies enthebt den Verwalter allerdings nicht seiner Verpflichtung aus § 28 Abs. 1 S. 2 WEG zur jährlichen Erstellung eines Wirtschaftsplanes, was schon zur Kontrolle des Finanzbedarfs sinnvoll erscheint. Ergeben sich hieraus Änderungen, sind die Wohnungseigentümer natürlich nicht gehindert, den Zahlungsplan abzuändern. Hingegen muss der Verwalter den Zahlungsplan nicht jährlich neu erstellen. Dies ist erst bei gravierenden Änderungen oder einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer der Fall.

[9] BT-Drucks 18/18791, S. 74.

3. Fehler des Beschlusses

a) Formelle Fehler

Rz. 7

Wie jeder andere Beschluss kann der Beschluss über die Vorschüsse an formellen Fehlern, etwa an Ladungsmängeln oder dem Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit leiden. Hier gelten die allgemeinen Grundsätze. Wenn der formelle Fehler nicht auf einer bewussten Verkürzung von Mitgliedschaftsrechten beruht, ist der Beschluss über die Vorschüsse nur anfechtbar.

b) Inhaltliche Fehler

Rz. 8

Aufgrund seines auf die Bezifferung der Vorschüsse beschränkten Inhalts sind eigenständige Fehler des Zahlungsplanes nur begrenzt mö...