I. Erstellung des Beschlusses über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG)
1. Verpflichtung des Verwalters
Rz. 20
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG der Passus "nach Ablauf des Kalenderjahres" enthalten ist. Die Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse muss also jährlich erfolgen, was eine entsprechende Vorlage erfordert. Geändert hat sich allerdings die Durchsetzung dieses Anspruchs. Während nach früherem Recht jeder einzelne Wohnungseigentümer einen entsprechenden Anspruch gegen den Verwalter hatte, muss er ihn nunmehr gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Denn die Durchsetzung gemeinschaftsbezogener Ansprüche steht nunmehr gemäß §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.[20]
2. Zeitpunkt
Rz. 21
Bedauerlicherweise übernimmt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG aus dem alten Recht die Formulierung, dass der Verwalter "nach Ablauf des Kalenderjahres" tätig werden muss. Hier hätte der Gesetzgeber tatsächlich eine ungemein praxisrelevante Frage klären können. Denn der BGH ließ für diesen Wortlaut offen, ob die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung am letzten Tag des alten Wirtschaftsjahres oder am ersten des neuen entsteht.[21] Damit bleibt für den Regelfall des Verwalterwechsels zum Jahreswechsel offen, welcher Verwalter diesbezüglich tätig werden muss.
Rz. 22
Praxistipp
Den betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften ist nach wie vor zu raten, den Verwalter bis zum 1.1. des neuen Jahres zu bestellen. Damit ist in der Praxis keine Mehrarbeit verbunden. Es steht aber nach der Rechtsprechung des BGH fest, dass derjenige Verwalter das Kalenderjahr abzurechnen hat, der in dieser Zeit amtierte.
II. Inhalt des Beschlusses
1. Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse
a) Grundsatz: Trennung der Zahlungsverpflichtung von der Jahresabrechnung
Rz. 23
Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Beschluss hierüber soll nur für die Unterdeckung anspruchsbegründend sein, die über den Zahlungsplan der Vorschüsse hinausgeht. Im Übrigen bleibt dieser, also der Beschluss über die Vorschüsse, Anspruchsgrundlage.[23] Wie bisher darf der Verwalter also nicht einfach die geleisteten Zahlungen von den Kosten abziehen, die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallen. Vielmehr hat er spätestens in der Klage zu differenzieren zwischen der Abrechnungsspitze und den nicht gezahlten Vorschüssen.
b) Anpassung der Vorschüsse
Rz. 24
Verwirrend ist die Behandlung der Fälle, in denen die Sollvorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Hier bestand nach früherem Recht das Spezialproblem, dass einem Sonderrechtsnachfolger nominell als Abrechnungsspitze ein Guthaben zustehen konnte, obwohl sein Sonderrechtsvorgänger die Vorschüsse nicht oder nicht in voller Höhe geleistet hatte. Dieses Spezialproblem nimmt der Gesetzgeber zum Anlass, die Vorschrift dahingehend umzuformulieren, dass dort nun vom Beschluss über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse die Rede ist.[24] Diese Neuerung schafft zusätzliche Probleme und erscheint umso überflüssiger, als die Gesetzesmaterialien selbst Stimmen zum früheren Recht zitieren, die bereits Lösungen des Problems boten.[25]
c) Vorgehen im Spezialfall der positiven Abrechnungsspitze bei tatsächlichen Rückständen des Voreigentümers
Rz. 25
Unklar bleibt, wie der Verwalter vorzugehen hat, wenn die Soll-Vorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Die Gesetzesmaterialien gehen nicht über die gesetzliche Formulierung einer "Anpassung der Vorschüsse" hinaus. Dies kann nach der gesetzlichen Terminologie nur bedeuten, dass die im Wirtschaftsplan ermittelten Vorschüsse rückwirkend geändert werden. Bedauerlicherweise lassen weder der Gesetzestext noch die Materialien erkennen, woran die Vorschüsse angepasst werden sollen. Für das Spezialproblem des Erwerbers, dessen Abrechnungsspitze ein Guthaben ausweist, ohne dass entsprechende Vorschüsse geleistet wurden, sind zwei Lösungsmöglichkeiten denkbar. Zum einen könnten die Soll-Vorschüsse auf den tatsächlich geleisteten Betrag der Vorschüsse abgesenkt werden. Damit entspricht die "Abrechnungsspitze" den zu verteilenden Kosten abzüglich geleisteter Zahlungen, im Extremfall bei einem völligen Ausfall der Vorschüsse also den gesamten auf die Einheit entfallenden Kosten. Im Ergebnis müsste somit der Sonderrechtsnachfolger nach der Korrektur der Vorschüsse für die gesamten Rückstände seines Veräußerers einstehen.
d) Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlichen Zahlungen als einzige Möglichkeit?
Rz. 26
Dieses Vorgehen w...
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