§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / D. Vermögensbericht (§ 28 Abs. 3 WEG)

I. Zielsetzung und Vorgaben zu Form und Inhalt

1. Zielsetzung

Rz. 35

Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"^[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab etwa über Rückstände und Forderungen keine Auskunft. Darüber hinaus war sie auch dann inhaltlich richtig, wenn sie tatsächliche Ausgaben unabhängig von ihrer Berechtigung auswies. Ihr fehlten somit wichtige Informationen über den Stand des Gemeinschaftsvermögens. Dem will der Vermögensbericht abhelfen.

[37] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

2. Form des Vermögensberichtes

Rz. 36

Nähere Vorgaben zur Form des Vermögensberichtes enthalten weder Text noch Begründung des Gesetzes. Die Gesetzesmaterialien äußern sich nur insoweit, als sie eine Übersendung auf dem Postwege für ebenso zulässig halten wie eine E-Mail oder die Einstellung auf einer Internetseite.^[38] Im Übrigen halten sie eine Beschlussfassung nach § 19 Abs. 1 WEG über die Art der Zurverfügungstellung für zulässig.^[39] Daraus folgt, dass es ohne eine solche Beschlussfassung im Ermessen des Verwalters steht, in welcher Form er den Vermögensbericht erstellt und den Wohnungseigentümern zur Kenntnis bringt. Die Wohnungseigentümer können ihm aber durch Beschluss nähere Vorgaben machen. Eine bestimmte Form, etwa die einer Bilanz, ist nicht vorgeschrieben.

[38] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

[39] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

3. Inhalt

Rz. 37

Inhaltlich muss der Vermögensbericht lediglich die in Gesetz und Materialien genannten Elemente (Rücklagen, Vermögen, Verbindlichkeiten und Sachwerte) enthalten, die am letzten Tag des Kalenderjahres vorhanden sind.^[40] Ansonsten gilt nur der Grundsatz, dass er möglichst übersichtlich über das Gemeinschaftsvermögen Auskunft geben soll. Wie bei der Form, in der der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist, dürfte aber auch über seinen Inhalt eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG zulässig sein. Vollständigkeit ist nicht erforderlich, was schon aus der diesbezüglichen Einschränkung des Gesetzeswortlautes ("Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens") hervorgeht. Er muss also insbesondere bei den Sachwerten nicht die Vollständigkeit eines Inventars erreichen. Maßgeblich für die Wesentlichkeit ist die Bedeutung eines Vermögenswertes in Relation zum Gemeinschaftsvermögen.^[41] Immer unwesentlich sind uneinbringliche Forderungen, da sie das Gemeinschaftsvermögen nicht verändern.

[40] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

[41] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

II. Rücklagen

1. Ausweis des Ist-Standes

Rz. 38

Der Vermögensbericht soll zunächst den Stand der Erhaltungsrücklage und eventueller weiterer Rücklagen enthalten. Die Einschränkung in den Materialien, er sei "ungeachtet seiner Höhe anzugeben",^[42] ist selbstverständlich, da auch geringe Rücklagen eben Rücklagen darstellen. Zudem kann gerade die niedrige Höhe eine entscheidende Information darstellen, die die Wohnungseigentümer zur Aufstockung veranlassen kann. Dabei verlangt die Gesetzesbegründung nur die Ausweisung des Ist-Standes. Offene Forderungen "sind (…) nicht anzugeben."^[43] Aus dieser Formulierung folgt, dass es sich um eine verbindliche Vorgabe handeln soll. Die Angabe der offenen Forderungen wäre demnach ein Fehler. Damit vollzieht der Gesetzgeber eine ausdrückliche Abkehr von der allgemein mit Zustimmung aufgenommenen Rechtsprechung des BGH, die die Angabe offener Forderungen für erforderlich hielt, da die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hätten, zu erfahren, wie hoch die diesbezüglichen Rückstände sind.^[44] Die Abkehr hiervon erscheint im Hinblick darauf vertretbar, dass offene Forderungen ohnehin in der Darstellung des Gemeinschaftsvermögens aufzuführen sind, was bislang kein Inhalt der Jahresabrechnung war. Wieso der Ausweis der Rückstände aber ausgeschlossen sein soll, erschließt sich nicht. Immerhin könnte der interessierte Wohnungseigentümer mit dieser Zusatzinformation auf den ersten Blick erkennen, wie hoch die Erhaltungsrücklage bei korrektem Zahlungsverhalten wäre, was ihren vom Gesetzgeber bezweckten Informationswert deutlich erhöhen würde.

[42] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

[43] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

[44] BGH vom 4.12.2009 – V ZR 44/09, ZMR 2010, 300 = ZWE 2010, 170.

2. Zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel

Rz. 39

Kaum verständlich und auch nicht näher erläutert ist die weitere Einschränkung der Gesetzesmaterialien, wonach auch zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel nicht anzugeben sind.^[45] Da andere Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage nunmehr ausdrücklich für zulässig erklärt werden, kann auch eine (allgemeine) Liquiditätsrücklage beschlossen werden. Diese muss naturgemäß neben den anderen Rücklagen im Vermögensbericht erscheinen. Wieso dies bei Mitteln nicht der Fall sein soll, die durch Umwidmung aus anderen Beständen dieser Rücklage zugeführt werden, erschließt sich nicht.

[45] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

III. Vermögen

1. Forderungen

a) Forderungen gegen Miteigentümer und Dritte

Rz. 40

Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungsei...