§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / I. Zielsetzung und Vorgaben zu Form und Inhalt

1. Zielsetzung

Rz. 35

Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"^[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab etwa über Rückstände und Forderungen keine Auskunft. Darüber hinaus war sie auch dann inhaltlich richtig, wenn sie tatsächliche Ausgaben unabhängig von ihrer Berechtigung auswies. Ihr fehlten somit wichtige Informationen über den Stand des Gemeinschaftsvermögens. Dem will der Vermögensbericht abhelfen.

[37] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

2. Form des Vermögensberichtes

Rz. 36

Nähere Vorgaben zur Form des Vermögensberichtes enthalten weder Text noch Begründung des Gesetzes. Die Gesetzesmaterialien äußern sich nur insoweit, als sie eine Übersendung auf dem Postwege für ebenso zulässig halten wie eine E-Mail oder die Einstellung auf einer Internetseite.^[38] Im Übrigen halten sie eine Beschlussfassung nach § 19 Abs. 1 WEG über die Art der Zurverfügungstellung für zulässig.^[39] Daraus folgt, dass es ohne eine solche Beschlussfassung im Ermessen des Verwalters steht, in welcher Form er den Vermögensbericht erstellt und den Wohnungseigentümern zur Kenntnis bringt. Die Wohnungseigentümer können ihm aber durch Beschluss nähere Vorgaben machen. Eine bestimmte Form, etwa die einer Bilanz, ist nicht vorgeschrieben.

[38] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

[39] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

3. Inhalt

Rz. 37

Inhaltlich muss der Vermögensbericht lediglich die in Gesetz und Materialien genannten Elemente (Rücklagen, Vermögen, Verbindlichkeiten und Sachwerte) enthalten, die am letzten Tag des Kalenderjahres vorhanden sind.^[40] Ansonsten gilt nur der Grundsatz, dass er möglichst übersichtlich über das Gemeinschaftsvermögen Auskunft geben soll. Wie bei der Form, in der der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist, dürfte aber auch über seinen Inhalt eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG zulässig sein. Vollständigkeit ist nicht erforderlich, was schon aus der diesbezüglichen Einschränkung des Gesetzeswortlautes ("Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens") hervorgeht. Er muss also insbesondere bei den Sachwerten nicht die Vollständigkeit eines Inventars erreichen. Maßgeblich für die Wesentlichkeit ist die Bedeutung eines Vermögenswertes in Relation zum Gemeinschaftsvermögen.^[41] Immer unwesentlich sind uneinbringliche Forderungen, da sie das Gemeinschaftsvermögen nicht verändern.

[40] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

[41] BT-Drucks 19/18791, S. 76.