1. Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse
a) Grundsatz: Trennung der Zahlungsverpflichtung von der Jahresabrechnung
Rz. 23
Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten. Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Beschluss hierüber soll nur für die Unterdeckung anspruchsbegründend sein, die über den Zahlungsplan der Vorschüsse hinausgeht. Im Übrigen bleibt dieser, also der Beschluss über die Vorschüsse, Anspruchsgrundlage. Wie bisher darf der Verwalter also nicht einfach die geleisteten Zahlungen von den Kosten abziehen, die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallen. Vielmehr hat er spätestens in der Klage zu differenzieren zwischen der Abrechnungsspitze und den nicht gezahlten Vorschüssen.
b) Anpassung der Vorschüsse
Rz. 24
Verwirrend ist die Behandlung der Fälle, in denen die Sollvorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Hier bestand nach früherem Recht das Spezialproblem, dass einem Sonderrechtsnachfolger nominell als Abrechnungsspitze ein Guthaben zustehen konnte, obwohl sein Sonderrechtsvorgänger die Vorschüsse nicht oder nicht in voller Höhe geleistet hatte. Dieses Spezialproblem nimmt der Gesetzgeber zum Anlass, die Vorschrift dahingehend umzuformulieren, dass dort nun vom Beschluss über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse die Rede ist. Diese Neuerung schafft zusätzliche Probleme und erscheint umso überflüssiger, als die Gesetzesmaterialien selbst Stimmen zum früheren Recht zitieren, die bereits Lösungen des Problems boten.
c) Vorgehen im Spezialfall der positiven Abrechnungsspitze bei tatsächlichen Rückständen des Voreigentümers
Rz. 25
Unklar bleibt, wie der Verwalter vorzugehen hat, wenn die Soll-Vorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Die Gesetzesmaterialien gehen nicht über die gesetzliche Formulierung einer "Anpassung der Vorschüsse" hinaus. Dies kann nach der gesetzlichen Terminologie nur bedeuten, dass die im Wirtschaftsplan ermittelten Vorschüsse rückwirkend geändert werden. Bedauerlicherweise lassen weder der Gesetzestext noch die Materialien erkennen, woran die Vorschüsse angepasst werden sollen. Für das Spezialproblem des Erwerbers, dessen Abrechnungsspitze ein Guthaben ausweist, ohne dass entsprechende Vorschüsse geleistet wurden, sind zwei Lösungsmöglichkeiten denkbar. Zum einen könnten die Soll-Vorschüsse auf den tatsächlich geleisteten Betrag der Vorschüsse abgesenkt werden. Damit entspricht die "Abrechnungsspitze" den zu verteilenden Kosten abzüglich geleisteter Zahlungen, im Extremfall bei einem völligen Ausfall der Vorschüsse also den gesamten auf die Einheit entfallenden Kosten. Im Ergebnis müsste somit der Sonderrechtsnachfolger nach der Korrektur der Vorschüsse für die gesamten Rückstände seines Veräußerers einstehen.
d) Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlichen Zahlungen als einzige Möglichkeit?
Rz. 26
Dieses Vorgehen würde indessen nicht nur den Erwerber mit den gesamten Rückständen belasten. Es hätte zudem den Nachteil, dass der Voreigentümer auf diesem Weg aus seiner Schuld entlassen wird. Denn mit der Anpassung der Vorschüsse schuldet er aus dem Zahlungsplan keine weiteren Zahlungen. Dies kann für die Gemeinschaft nachteilig sein, wenn der Voreigentümer nicht zahlungsunfähig, sondern nur zahlungsunwillig war, die Liquidität des Erwerbers aber zweifelhaft ist. Ähnliches gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Haftung des Erwerbers neben dem Veräußerer vorsieht und somit durch Anpassung der Vorschüsse ein Schuldner, eben der Voreigentümer, verloren ginge. Vorzugswürdig wäre es daher, die Vorschüsse an die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten anzupassen. In diesem Falle wäre das vom Gesetzgeber ins Auge gefasste Spezialproblem gleichfalls gelöst. Die angepassten Vorschüsse entsprächen den tatsächlichen Kosten, so dass der Erwerber keine Rückzahlung beanspruchen könnte, die nicht durch Vorschüsse gedeckt wären. Zudem bliebe der Veräußerer aus dem Zahlungsplan weiterhin zur Zahlung der Vorschüsse verpflichtet.
e) Vorgehen im Regelfall
Rz. 27
Diese Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten würde auch im Normalfall, in dem kein Eigentümerwechsel eintritt, zu einigermaßen befriedigenden Ergebnissen führen. Dann erhält der Wohnungseigentümer, dessen Vorschüsse die auf seine Einheit entfallenden Kosten übersteigen, nicht, wie nach früherem Recht, unmittelbar aus der Jahresabrechnung einen Anspruch auf Rückzahlung der nicht verbrauchten Vorschüsse. Vielmehr werden auch bei ihm nur die Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten angepasst. Rechtlich entfällt also für einen Teil seiner Vorschüsse in Höhe der früheren (negativen) Abrechnungsspitze die Rechtsgrundlage, so dass er die Überzahlungen bereicherungsrechtlich zurückfordern kann. Wurden die Vorschüsse teilweise nicht geleistet, so ist zu differenzieren: Übersteigen die erbrachten Vor...