§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / III. Vermögen

1. Forderungen

a) Forderungen gegen Miteigentümer und Dritte

Rz. 40

Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Zu den erstgenannten gehören insbesondere regelmäßig entstehende Forderungen wie rückständige Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse, aber auch außerordentliche Forderungen wie Schadensersatzansprüche aus Verzug oder prozessuale Kostenerstattungsansprüche. Hier sollen dann auch die Forderungen zu den Rücklagen erscheinen, deren Ausweisung in deren Darstellung unrichtig sein soll (vgl. Rdn 38). Anzugeben sind ferner Ansprüche wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums, da auch diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen sind und dem Gemeinschaftsvermögen zufließen. Der Vermögensbericht hat aber auch Forderungen gegen Dritte auszuweisen, etwa vertraglich begründete aus Gewährleistungsansprüchen oder deliktische aus der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum.

b) Fälligkeit

Rz. 41

Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, ob nur fällige oder auch künftige Forderungen in den Vermögensbericht aufzunehmen sind. Dabei dürften sich in diesem Bereich erhebliche Abgrenzungsprobleme ergeben. Denn einerseits kann der Verwalter nicht unbegrenzt noch nicht fällige Ansprüche (etwa Vorschüsse auf Jahre hinaus) in den Vermögensbericht aufnehmen. Andererseits können noch nicht fällige, aber schon bestehende Ansprüche (etwa aus der Stundungsabrede in einem Vergleich) nicht unberücksichtigt bleiben, da sie das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits zu dieser Zeit mehren. Es dürfte daher grundsätzlich danach zu unterscheiden sein, ob die Forderungen bereits begründet sind, etwa die Vorschüsse durch Beschluss des Zahlungsplanes oder ein in Raten zu zahlender Betrag aus einem Vergleich. Diese Forderungen sind bereits begründet und daher unabhängig von ihrer Fälligkeit in den Vermögensbericht aufzunehmen. Maßgeblich für das Bestehen einer Forderung ist der Stichtag, also der letzte Tag des Kalenderjahres.^[46]

[46] BT-Drucks 19/18791, S. 76.

c) Durchsetzbarkeit

Rz. 42

Von erheblicher Bedeutung für die Aussagekraft des Vermögensberichtes ist die Durchsetzbarkeit der dort aufgeführten Forderungen. Werden dort nicht mehr durchsetzbare Ansprüche evtl. sogar wiederholt aus vergangenen Jahren aufgelistet, verzerrt dies die Darstellung der tatsächlichen Lage. Einer Berücksichtigung dieses Umstandes scheint auf den ersten Blick entgegenzustehen, dass die Vermögensgegenstände nach den Gesetzesmaterialien nur aufgelistet, aber nicht bewertet werden müssen. Dies verhindert zwar eine prozentuale Herabsetzung des Forderungsansatzes nach der Wahrscheinlichkeit seiner Durchsetzung, aber nicht die gänzliche Außerachtlassung der wahrscheinlichen Uneinbringlichkeit einer Forderung. Denn nach den Gesetzesmaterialien können zumindest solche Forderungen im Vermögensbericht unberücksichtigt bleiben, "die für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind." Dafür existiert keine betragsmäßige Grenze. Im Ergebnis kann der Verwalter somit auch hohe Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausbuchen, wenn sie erkennbar nicht mehr durchgesetzt werden können. Denn solche Forderungen sind unabhängig von ihrer Höhe für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich.

2. Verbindlichkeiten

a) Verbindlichkeiten gegenüber Miteigentümern und Dritten

Rz. 43

Selbstverständlich muss der Vermögensbericht auch die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen. Hierzu gehören so wie bei den Forderungen Verbindlichkeiten sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern, etwa wegen der Anpassung von Vorauszahlungen, als auch gegenüber Dritten, etwa aus vertraglichen Ansprüchen.

b) Fälligkeit und Durchsetzbarkeit

Rz. 44

Für die Fälligkeit ergeben sich ähnliche Grundsätze wie bei den Forderungen. Es sind unabhängig von ihrer Fälligkeit sämtliche bereits begründeten Verbindlichkeiten, etwa längerfristige Darlehen^[47] aufzulisten, da sie bereits zu diesem Zeitpunkt das Vermögen der Gemeinschaft mindern. Größere Abgrenzungsschwierigkeiten können sich bei der Durchsetzbarkeit ergeben, wenn etwa Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft eine Forderung nicht für begründet erachten. Wie nicht zuletzt divergierende Gerichtsentscheidungen zeigen, kann eine solche Einschätzung durchaus zweifelhaft sein. In diesen Fällen kann nicht schon die Tatsache, dass sich ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter einer Forderung gegen die Gemeinschaft berühmt, zu ihrer Berücksichtigung im Vermögensbericht führen. Der Verwalter dürfte bei solchen bestrittenen Forderungen berechtigt sein, eine gerichtliche Entscheidung abzuwarten. In diesen Fällen ist das Bestehen der Forderung erst mit ihrer gerichtlichen Zuerkennung geklärt. Durchgreifende Unklarheiten über den Zustand des Gemeinschaftsvermögens sind bei einer solchen Handhabung nicht zu erwarten. Denn abgesehen von der vergleichsweise geringen Häufigkeit dieser Fälle sind die Wohnungseigentümer auch über den Rechtsstreit zu unterrichten. Sie kennen also dieses Risiko für ihr Vermögen.

[47] Hierzu ausdrücklich BT-Drucks 19/18791, S. 76.

3. Sachwerte

Rz. 45

Nach dem ausdrücklichen Bekunden der Gesetzesmat...