§ 6 Die ordnungsmäßige Verwaltung: Rechte und Pflichten ... / 8. Rauchwarnmelder

Rz. 27

Die lediglich angeschraubten oder angeklebten Rauchwarnmelder fallen weder in die Kategorie von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum (→ § 1 Rdn 71), noch stellt ihre Installation in einer Wohnung eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Trotzdem kann eine Gemeinschaft in den Ländern, die eine Nachrüstpflicht für den Bestandsbau vorsehen,^[46] den Einbau jedenfalls dann beschließen, wenn die Nachrüstpflicht alle Eigentümer gleichermaßen trifft, was der Fall ist, wenn alle Einheiten einer Anlage als Wohnungen genutzt werden (weil nur in Wohnungen Rauchwarnmelder installiert werden müssen) oder wenn sich die Einbaupflicht nach dem jeweiligen Landesrecht an den Gebäudeeigentümer richtet. In diesem Fall geht es um die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht für das ganze Gebäude, sodass die Gemeinschaft gem. § 9a Abs. 2 WEG zuständig ist.^[47] Trifft die Nachrüstpflicht hingegen nicht alle Eigentümer gleichermaßen, indem in einer Anlage bestimmte Einheiten nicht als Wohnung genutzt werden oder weil das jeweilige Landesrecht ausdrücklich nur den Besitzer/Bewohner, nicht aber den Eigentümer zum Einbau verpflichtet, ist die Rechtslage noch nicht abschließend geklärt. Nach dem alten Recht konnte die Gemeinschaft in diesen Fällen ihre ("gekorene") Zuständigkeit durch Beschluss begründen, weil die gemeinschaftliche Wahrnehmung dem Einbau förderlich i.S.v. 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG a.F. war.^[48] Diese Möglichkeit besteht nach dem neuen Recht nicht mehr; vielmehr besteht die Zuständigkeit der Gemeinschaft entweder von vornherein – oder eben nicht. Letzteres ist nach hier vertretener Auffassung (vermutlich "Mindermeinung") richtig.^[49] Die nach dem alten Recht gefassten Beschlüsse sind in den Fällen, in denen es nach jetzigem Recht an der Zuständigkeit der Gemeinschaft fehlt, mit dem Inkrafttreten des neuen Rechts (1.12.2021) unwirksam geworden.^[50] Es ist aber anzunehmen, dass Rspr. und h.M. eine Zuständigkeit der Gemeinschaft gem. § 9a Abs. 2 WEG in allen Fällen mit der Begründung bejahen werden, dass die Einbaupflicht (auch) dem Schutz des ganzen Gebäudes diene.

Rz. 28

Soweit die Gemeinschaft nach h.M. den gemeinschaftlichen Einbau in Wohnungen beschließen kann, heißt noch lange nicht, dass sie dazu verpflichtet ist.^[51] Der gemeinschaftliche Einbau ist nämlich keineswegs immer zu empfehlen.^[52] Nur am Rande sei erwähnt, dass bei einem fehlenden Einbau im Schadensfalle die Leistung der Gebäudeversicherung nicht gefährdet ist,^[53] auch wenn das verschiedentlich (selbst vom BGH, aber stets ohne Begründung) behauptet wird. Die Wahrnehmung der Einbaupflicht kann auch erfolgen, indem beschlossen wird, den Einbau der Rauchwarnmelder einbauwilligen Wohnungseigentümern zu überlassen, sofern der Beschlussvollzug sichergestellt ist; das gilt erst recht für die Wartung. Dieser Auffassung scheint auch der BGH zuzuneigen, der beiläufig urteilte, dass "die Wohnungseigentümer, die selbst Rauchwarnmelder installiert haben, dem Verwalter nachweisen [können], dass diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und in dem erforderlichen Umfang gewartet werden".^[54]

Rz. 29

Muster 6.4: Beschluss über Einbau und Wartung von Rauchwarnmelden

Muster 6.4: Beschluss über Einbau und Wartung von Rauchwarnmelden

In Erfüllung der Pflicht gem. § 15 Abs. 7 LBO Baden-Württemberg wird die X-GmbH auf der Grundlage des Angebots vom 22.6.2022 mit der Installation [ggf.: und Wartung] von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beauftragt. [Evtl.: Über die gesetzliche Mindestpflicht hinaus sollen auch die Kellerräume mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. [Mittelaufbringung, Kostenverteilung nach MEA]

Oder:

[… wie vor] mit der Installation [ggf.: und Wartung] von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen Nr. 3–5, 8, 12–18 beauftragt. Die Kosten werden von den Eigentümern der genannten Wohnungen getragen, unter sich nach dem Verhältnis der MEA. Für die übrigen Wohnungen (Nr. 6–7, 9–11) liegen Erklärungen der jeweiligen Wohnungseigentümer vor, wonach diese sich selbst um den fachgerechten Einbau und die Wartung kümmern. Die Verwaltung wird beauftragt, sich die Erfüllung der Wartungspflicht durch diese Wohnungseigentümer jährlich in Textform bestätigen zu lassen.

Rz. 30

Der Beschluss des Einbaus durch die Gemeinschaft muss keine Ausnahmen für Eigentümer vorsehen, die bereits selber Rauchwarnmelder installiert haben.^[55] Wenn der Beschluss den Einbau von mehr als den gesetzlich geforderten Rauchwarnmeldern vorsieht, entspricht das ordnungsmäßiger Verwaltung.^[56] Technische Anforderungen (Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung) regelt die am 2.11.2018 neu gefasste DIN 14676. Die Kosten sind nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel, also regelmäßig nach MEA, auf alle Miteigentümer (inkl. der Eigentümer von Teileigentumseinheiten, obwohl dort keine Rauchwarnmelder installiert werden) zu verteilen, sofern nicht gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG etwas anderes beschlossen wird (z.B. eine Verteilung nach Wohnung oder Anzahl der angebrachten Rauchwarnmelder).^[57] Sow...