§ 7 Beschlussrecht / 2. Beschlussfassung

a) Notwendigkeit der Beschlussfassung

Rz. 19

Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohnungseigentümern der Fall sein, wenn keine triftigen Gegeninteressen anderer Wohnungseigentümer entgegenstehen.

b) Personenkreis

Rz. 20

Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern, sondern nur von einem, der Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkeit etwa im Hinblick auf den technischen Aufwand auf einzelne Wohnungseigentümer beschränken, für die eine persönliche Teilnahme besonders beschwerlich ist.

Rz. 21

Praxistipp

Soweit das Gesetz nur von Wohnungseigentümern redet, dürfte dieser Wortlaut zu eng gefasst sein. Die Möglichkeit der Online-Teilnahme wird man auch anderen Teilnahmeberechtigten (Insolvenzverwaltern, Bevollmächtigten) eröffnen können. Denn sie treten an die Stelle der Wohnungseigentümer.

c) Wahrnehmung einzelner oder sämtlicher Rechte

Rz. 22

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG fordert ferner in dem dort vorgesehenen Beschluss eine Regelung darüber, ob sämtliche oder einzelne Rechte in Abwesenheit ausgeübt werden können. Die Beschränkung auf einzelne Rechte dürfte die Ausnahme sein, etwa bei Stimmrechtsausschlüssen auf die Teilnahme an der Diskussion, nicht aber an der Abstimmung. Ansonsten dürfte es widersprüchlich und daher nicht mit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar sein, die Möglichkeit der Ausübung eines Rechtes in Abwesenheit zu bejahen, für die Ausübung des anderen aber die persönliche Teilnahme zu fordern. Dies gilt insbesondere dann, wenn die gewünschte Teilnahme in Abwesenheit auf große Entfernung oder Mobilitätseinschränkungen zurückzuführen ist. In der Regel wird man sogar in einem Beschluss, der die Teilnahme aus entfernten Orten gestattet, eine konkludente Zustimmung zur Ausübung aller Rechte sehen müssen.

d) Weiterer Inhalt der Beschlussfassung

Rz. 23

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG benennt nur die Personen und die wahrzunehmenden Rechte als Gegenstand der Beschlussfassung. Der Beschluss über die Online-Versammlung kann aber darüber hinausgehen und beispielsweise auch die näheren Modalitäten der Teilnahme (z.B. Ort und technische Ausgestaltung) regeln. Umgekehrt kann er auch bei den in § 23 Abs. 1 S. 2 WEG genannten Beschlussgegenständen nur Richtlinien aufstellen, nach denen die Online-Teilnahme generell zulässig ist. Die Überwachung dieser Richtlinien kann er dem Verwalter übertragen.