§ 7 Beschlussrecht / II. Durchführung der Versammlung

1. Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 3 WEG a.F.)

Rz. 10

Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.^[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkeit ebenfalls ersatzlos entfallen. Ob diesbezügliche Regelungen in alten Gemeinschaftsordnungen, etwa zur Möglichkeit einer vorsorglichen Einberufung der Zweitversammlung oder zur Beschlussunfähigkeit, obsolet werden, richtet sich nach § 47 WEG.^[13] Allerdings handelt es sich nicht um zwingendes Recht. Durch Vereinbarung oder Gemeinschaftsordnung können auch künftig bestimmte Quoren zur Beschlussfähigkeit aufgestellt werden.

[12] BT-Drucks 19/18791, S. 71.

[13] S. hierzu § 9 Rdn 1 ff.

2. Vollmachten (§ 25 Abs. 3 WEG)

a) Bedeutung der Vollmachtsurkunde nach bisherigem Recht

Rz. 11

Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.^[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form. Praktische Probleme ergeben sich aber daraus, dass die Stimmabgabe nach wohl einhelliger Auffassung als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung anzusehen ist.^[15] Folglich kann sie zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in schriftlicher Form vorliegt. Dies ist umso gravierender, als nach verbreiteter Auffassung jeder andere Versammlungsteilnehmer Empfänger der Stimmrechtsvollmacht sein soll und somit die Zurückweisung aussprechen kann.^[16] Dann ist nicht auf die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Vollmacht sondern auf ihren Nachweis abzustellen: Dies bedeutet einerseits, dass die Stimmabgabe nach einer solchen Zurückweisung selbst dann unwirksam ist, wenn der Vertreter materiell-rechtlich bevollmächtigt war. Allein die Zurückweisung führt dazu, dass die Stimme nicht gezählt werden darf. Das materiell-rechtliche Bestehen der Vollmacht ist unerheblich.

[14] BayObLG NJW-RR 2002, 1307; KG ZMR 2009, 709; LG Köln ZMR 2013, 218 (219); Elzer, ZMR 2009, 7 (10).

[15] BGH ZMR 2012, 980, 981; Schultzky in: Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2014, § 25 Rn 54; Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2015, § 23 Rn 42; Elzer, ZMR 2009, 7 (10).

[16] OLG München NZM 2008, 92 (93); LG Mainz ZWE 2011, 462 (464); Federenko, IMR 2015, 291.

b) Herabsetzung des Formerfordernisses

Rz. 12

Dieser misslichenNichtberücksichtigung einer kraft wirksamer Vollmacht abgegebenen Stimme will der Gesetzgeber durch Herabsetzung der Formerfordernisse entsprechend § 47 Abs. 3 GmbHG begegnen.^[17] Demnach bedürfen Vollmachten gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur noch der Textform. Folglich genügt künftig die Übersendung einer E-Mail. Dies kann sogar zur Einholung eines Vollmachtsnachweises noch in der Versammlung führen, wenn der abwesende Wohnungseigentümer dem Verwalter etwa auf entsprechende Aufforderung eine Vollmacht per E-Mail bestätigt.^[18]

[17] BT-Drucks 19/18791, S. 71.

[18] BT-Drucks 19/18791, S. 71.

c) Formlose Vollmachtserteilung

Rz. 13

Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.^[19] Vor dem Hintergrund der wohnungseigentumsrechtlichen Handhabung erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansah, dürfte bei Absenken der Formerfordernisse schwerlich anderes gelten.

[19] BT-Drucks 19/18791, S. 71.

3. Mehrheiten (§ 25 Abs. 1 WEG)

a) Gesetzliche Regelung

Rz. 14

Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen über die Annahme einer Beschlussvorlage. Qualifizierte Mehrheiten sieht das Gesetz nicht mehr vor; entsprechende Regelungen sind durch das WEMoG gestrichen worden. Damit wird zugleich die ganz h.M. kodifiziert, dass es allein auf die abgegebenen Stimmen ankommt, weshalb Stimmenthaltungen nicht zählen.

b) Stimmkraft

Rz. 15

Die Stimmkraft richtet sich kraft Gesetzes gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG wie bislang nach Köpfen. Da § 25 Abs. 1 WEG aber von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt die Vorschrift auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen angenommen.

c) Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung

Rz. 16

Auch § 25 Abs. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann also für einzelne Beschlussgegenstände qualifizierte Mehrheiten vorsehen. Ob entsprechende Regelungen in alten Gemeinschaftsordnungen wirksam bleiben wirksam, richtet sich wiederum nach § 47 WEG.^[20]

[20] S. § 9 Rdn 1 ff.

4. Stimmrechtsausschlüsse (§ 25 Abs. 4 WEG)

Rz. 17

§ 25 Abs. 4 WEG wiederholt fast ...