§ 7 Beschlussrecht / III. Antragsberechtigung

1. Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 7 Abs. 2 S. 2 WEG)

a) Beschränkung auf Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG

Rz. 38

Ohne Sonderregelung wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft nur berechtigt, die Eintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse in das Grundbuch zu beantragen, wenn sie selbst Eigentümerin einer Einheit in der eigenen Liegenschaft wäre. Da eine einheitliche Antragstellung wünschenswert ist, schafft § 7 Abs. 2 S. 2 WEG eine Antragsberechtigung auch der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsberechtigung ist auf Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG beschränkt. Die Eintragung von Vereinbarungen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst dann nicht beantragen, wenn ein inhaltsgleicher Beschluss nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG hätte gefasst werden können. Das folgt aus der Systematik der Norm, da sich § 7 Abs. 2 S. 2 WEG nur auf die in Satz 1 genannten Beschlüsse bezieht. Zudem werden Beschlüsse und Vereinbarungen anders als in § 5 Abs. 4 S. 1 WEG und in § 10 Abs. 3 S. 1 WEG gerade nicht parallel behandelt. Aus Gründen der Verfahrensvereinfachung kann eine Regelung durch Beschluss somit vorzugswürdig sein, selbst wenn sich die Wohnungseigentümer einig sind. Denn dann kann die weitere Abwicklung der Eintragung dem Verwalter übertragen werden.

b) Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Rz. 39

Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt der Verwalter, dessen Vollmacht sich auch in vorliegendem Zusammenhang aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergibt. Denn die gerichtliche Vertretung umfasst auch den Antrag beim Grundbuchamt.^[39] Wie stets können die Wohnungseigentümer dem Verwalter allerdings Weisungen erteilen, etwa den Antrag umgehend oder erst nach Eintritt der Bestandskraft des vereinbarungsändernden Beschlusses zu stellen. Ihre Kompetenz hierfür ergibt sich aus § 27 Abs. 2 WEG.

Rz. 40

Praxistipp

Um die Zustimmung von Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuld- oder Reallastgläubigern müssen sich die Wohnungseigentümer regelmäßig nicht bemühen. Denn dies schreibt das Gesetz nur in den hier üblicherweise nicht vorliegenden Ausnahmefällen des § 5 Abs. 4 S. 2 WEG vor, in denen ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

[39] BT-Drucks 19/18791, S. 40.

2. Antragsberechtigung aller Wohnungseigentümer

a) Antragsberechtigung aus § 13 Abs. 1 S. 2 GBO

Rz. 41

Der Gesetzestext und die Materialien konzentrieren sich auf die Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, was leicht nachvollziehbar ist, da es sich hierbei um die eigentliche Neuerung des Gesetzes handelt. Gleichwohl sind von der Eintragung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin einer Einheit ist, nicht ihre Rechte, sondern allein diejenigen der Wohnungseigentümer betroffen. Diese sind folglich ebenfalls, gewissermaßen originär, nach § 13 Abs. 1 S. 2 GBO berechtigt, die Eintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse zu beantragen. Am Antragsrecht der Wohnungseigentümer ändert ein Beschluss nichts, der den Verwalter mit der Abwicklung der Eintragung für die Wohnungseigentümergemeinschaft betraut. Dieser ist zwar zulässig, um die Eintragung auf Initiative der Wohnungseigentümergemeinschaft zu initiieren. Die Eigentümer können die Antragsberechtigung der einzelnen Wohnungseigentümer aus § 13 Abs. 1 S. 1 GBO aber nicht beschneiden, selbst wenn sie es wollten. Abgesehen davon, dass es sich hierbei um einen gesetzesändernden Beschluss handeln würde, griffe er in den Kernbereich der Eigentümerrechte ein und wäre daher nichtig.

b) Erleichterungen nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG

Rz. 42

Der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer bedarf es nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift nachgewiesen wird, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Diese Erleichterung wird zwar, da der Beschluss den Mehrheitswillen widerspiegelt, vorrangig bei Anträgen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutsam. Ihrem klaren Wortlaut nach ist sie aber auch dann einschlägig, wenn ein Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 S. 2 GBO die Eintragung beantragt. Auch er kann somit auf diesem Wege die Vorlage der Eintragungsbewilligung aller Miteigentümer vermeiden.