§ 7 Beschlussrecht / IV. Eintragung trotz Anfechtung

1. Inhaltliche Prüfung der Beschlüsse durch das Grundbuchamt

a) Nichtige Beschlüsse

Rz. 43

§ 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung eine solche Überprüfung ausdrücklich nicht vorgesehen ist.^[40] Dies kann allerdings nicht bei nichtigen Beschlüssen gelten, da dieseals rechtliches Nullum weder zwischen den Wohnungseigentümern noch gegenüber Dritten Wirkung entfalten. Wenn das Grundbuchamt die Nichtigkeit eines Beschlusses erkennt, darf es diesen daher nicht eintragen.

[40] BT-Drucks 19/18791, S. 40.

b) Anfechtbare Beschlüsse

Rz. 44

Ist ein Beschluss dagegen lediglich anfechtbar, steht dies seiner Eintragung nicht entgegen. Nach der Gesetzesbegründung ist eine Prüfung nicht vorgesehen. Hieraus geht hervor, dass das Grundbuchamt mögliche Anfechtungsgründe nicht nur nicht prüfen muss, sondern noch nicht einmal prüfen darf. Diese Prüfung überantwortet die Entwurfsbegründung vielmehr ausschließlich den Wohnungseigentümern im Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG.^[41] Das Gesetz macht die Eintragung eines vereinbarungsändernden Beschlusses noch nicht einmal von seiner Bestandskraft abhängig, wie die Gesetzesmaterialien ausführen: Selbst die "Erhebung einer Klage gegen einen Beschluss hindert dessen Eintragung in das Grundbuch deshalb nicht."^[42] Das Grundbuchamt kann einen Antrag auf Eintragung eines vereinbarungsändernden Beschlusses folglich nicht mit der Begründung zurückweisen, er sei rechtswidrig, noch nicht einmal nach Erhebung einer Anfechtungsklage. Lediglich nach rechtskräftiger Ungültigerklärung kann und muss es die Eintragung eines Beschlusses zurückweisen, da er dann mit Rückwirkung vernichtet ist.

[41] BT-Drucks 19/18791, S. 40.

[42] BT-Drucks 19/18791, S. 40.

2. Korrektur nach rechtskräftiger Ungültigerklärung

a) Konsequenzen der Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit

Rz. 45

Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskräftig für ungültig erklärter Beschluss im Grundbuch eingetragen bleibt. Es stellt sich somit die Frage, wie das Grundbuch der materiellen Rechtslage angepasst werden kann.

b) Keine Korrektur von Amts wegen

Rz. 46

Die Löschung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses gemäß § 53 Abs. 1 GBO oder § 84 Abs. 1 GBO von Amts wegen dürfte ausscheiden. Einer Löschung nach § 53 Abs. 1 GBO steht entgegen, dass das Grundbuchamt, anders als § 53 Abs. 1 S. 1 GBO voraussetzt, die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat.^[43] Denn die Eintragung entsprach ja genau den gesetzlichen Vorgaben, wonach eine inhaltliche Prüfung nicht stattfindet und die Beschlussanfechtung die Eintragung nicht hindert. Auch eine gegenstandslose Eintragung nach § 84 GBO liegt jedenfalls deswegen nicht vor, weil die Entstehung des Rechtes regelmäßig nicht im Sinne von§ 84 Abs. 2a) GBO ausgeschlossen ist.^[44] Schon ein Zweitbeschluss, der nicht angefochten wird, könnte die gewünschte Beschlusslage herstellen. Selbst nach erfolgreicher Anfechtungsklage kann der Kläger also keine Löschung des Beschlusses von Amts wegen erwarten.

[43] Zum Erfordernis einer anfänglichen Grundbuchunrichtigkeit s. Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, 2. Aufl. 2016, § 53 GBO Rn 3.

[44] Dazu, dass der Fehler einer gegenstandslosen Eintragung unheilbar sein muss, s. Lemke/Schmidt-Räntsch, Immobilienrecht, 2. Aufl. 2016, § 84 GBO Rn 21.

c) Berichtigung nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO

Rz. 47

Der Anfechtungskläger könnte daher die Löschungsbewilligung seiner Miteigentümer nach § 894 BGB erstreiten, da mit der Löschung des für ungültig erklärten Beschlusses wiederum die Rechte aller Miteigentümer berührt werden.^[45] Dieser Weg zur Durchsetzung einer im Anfechtungsverfahren bereits festgestellten Rechtslage erscheint aber kaum zumutbar. Die Löschung des rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses wird man indessen auch ohne Bewilligung aller Miteigentümer nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO durchsetzen können. Denn die Unrichtigkeit der Eintragung kann durch das rechtskräftige Urteil im Anfechtungsprozess nachgewiesen werden. Dessen Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift stellt auch einen Nachweis in der Form des § 29 GBO dar.^[46] Diesem Vorgehen steht nicht entgegen, dass der Beschluss kein dingliches Recht darstellt, wie § 22 Abs. 1 S. 1 GBO voraussetzt.^[47] Da es sich jedoch um verdinglichte Rechtsbeziehungen handelt, erscheint hier zumindest die analoge Anwendung von § 22 Abs. 1 S. 1 GBO geboten.

[45] Vgl. zur Eintragung BT-Drucks 19/18791, S. 40.

[46] Vgl. zur Beschlussersetzung BT-Drucks 19/18791, S. 40.

[47] Vgl. Lemke/Zimmer, Immobilienrecht, 2. Aufl. 2016, § 22 GBO Rn 6 u. 10.

d) Erleichterte Löschung analog § 7 Abs. 2 S. 1 WEG

Rz. 48

Selbst wenn man den Rückgriff auf § 22 Abs. 1 S. 1 GBO etwa deswegen, weil kein dingliches Recht betroffen ist, nicht für zulässig hält, bedarf es der Löschungsbewilligung aller Miteigentümer nicht. Denn dann ist zumindest die Vereinfachung des § 7 Ab...