1. Hauptpflichten
Rz. 21
Miet- und Pachtverträge verpflichten den Mieter oder Pächter, die vereinbarte Miete oder Pacht zu bezahlen, den Vermieter oder Verpächter, die vermietete oder verpachtete Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung zu stellen. Sache ist dabei nicht nur Land oder Wohn- und Geschäftsraum. Grundsätzlich sind alle Sachen vermietungs- oder verpachtungsfähig. Miete und Pacht zielen damit auf eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung.
2. Unterschied zwischen Miete und Pacht
Rz. 22
Der Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt darin, dass der Mieter das Mietobjekt nur nutzen darf, während dem Pächter auch die aus dem Pachtobjekt gezogenen Erträge zustehen.
Beispiel
Gastwirt G pachtet von A eine Gaststätte, wobei hierunter nicht nur das Gebäude, sondern die Gesamtheit der zu der Gaststätte gehörenden Sachen und Rechtsverhältnisse zu verstehen ist. Da es sich um ein Pachtverhältnis handelt, stehen ihm die Gewinne aus der Gaststätte zu, gleichzeitig hat er aber auch die Kosten der Erhaltung der Gaststätte zu tragen, §§ 581, 582 BGB.
Der Mieter hat dagegen die Erhaltungskosten nicht zu tragen. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 BGB. Allerdings ist es üblich, zumindest bei Wohnraummiete diese Verpflichtung teilweise dem Mieter durch den Mietvertrag aufzuerlegen. Abgesehen von den geschilderten Abweichungen folgt das Pachtrecht im Wesentlichen den mietrechtlichen Regelungen, § 581 Abs. 2 BGB.
Anzumerken ist, dass Rechte nicht vermiet-, wohl aber verpachtbar sind.
3. Mängelhaftung
Rz. 23
Auch im Mietrecht hat der Vermieter zu haften, wenn die vermietete Sache mangelhaft ist. Ein Mangel liegt dann vor, wenn der Wert oder die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch nicht unerheblich gemindert ist. Anders als im Kaufvertragsrecht, das hinsichtlich der Mängelhaftung auf den Zeitpunkt der Übergabe abstellt, haftet der Vermieter auch für nach Übergabe der vermieteten Sache auftretende Mängel, § 536 Abs. 1 BGB. Dies folgt aus dem Gedanken, dass der Vermieter verpflichtet ist, während der Mietzeit die Mietsache zu einem ordnungsgemäßen Gebrauch zu erhalten. Treten im Lauf der Miete Mängel auf, hat der Mieter diese dem Vermieter anzuzeigen. Unterlässt er dies, macht er sich schadensersatzpflichtig, § 536c BGB.
Im Mangelfall darf der Mieter die Miete mindern, d.h. er ist nur zur Zahlung einer angemessenen Miete verpflichtet, § 536 Abs. 1 BGB. Die Minderung tritt durch Gesetz ein, einer gesonderten Erklärung gegenüber dem Vermieter bedarf es grundsätzlich nicht.
War der Mangel schon bei Abschluss des Mietverhältnisses vorhanden oder entsteht er später aufgrund eines Verschuldens des Vermieters, so ist dieser auch schadensersatzpflichtig gem. § 536a BGB.
4. Formvorschriften
Rz. 24
Da das Mietrecht – soweit es die Wohnraummiete betrifft – eine erhebliche soziale Funktion zu erfüllen hat, hat der Gesetzgeber es stark formalisiert. § 550 S. 1 BGB bestimmt, dass Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten, wenn sie nicht der Schriftform genügen.
Rz. 25
Ganz erheblichen rechtlichen Einschränkungen unterliegt auch die (ordentliche) Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter. Die Kündigung bedarf zum einen der Schriftform zu ihrer Wirksamkeit, § 568 BGB, zum anderen müssen in der Kündigung die Gründe enthalten sein, da nur diese bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung Berücksichtigung finden, § 573 Abs. 3 BGB. Gründe können also für eine einmal ausgesprochene Kündigung nicht nachgeschoben werden. Diese werden nur berücksichtigt, wenn sie auch nachträglich entstanden sind. Die zur ordentlichen Kündigung berechtigenden Gründe finden sich in § 573 Abs. 1 und 2 BGB, die zur außerordentlichen Kündigung führenden Gründe in § 569 BGB.
Gründe für eine ordentliche Kündigung sind neben der Vertragsverletzung durch den Mieter auch das Recht auf Eigenbedarf, das vom Bundesverfassungsgericht mehrfach beurteilt worden und im Lichte der Interessen des Vermieters beschrieben worden ist. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter selbst den vermieteten Wohnraum für sich oder nahe Familienangehörige nutzen will.
Weiterer Kündigungsgrund ist die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache, wobei es nicht darauf ankommt, ob durch eine anderweitige Vermietung eine höhere Miete erzielt werden könnte.
Zu beachten sind bei der ordentlichen Kündigung auch die in § 573c BGB genannten Kündigungsfristen.
Beispiel
A möchte sein bestehendes Mietverhältnis kündigen, weil er am 3.2.2007 eine schöne Dachgeschosswohnung findet. In diese Wohnung könnte A sofort einziehen. A kann das Mietverhältnis gem. § 573c Abs. 1 S. 1 BGB ordentlich zum 30.4.2007 kündigen, wenn er die Kündigung noch am 3.2.2007 (= dritter Werktag) schriftlich gem. § 568 Abs. 1 BGB dem Vermieter gibt.
5. Büromäßige Behandlung
Rz. 26
Der Anwalt muss, wenn er mit der Kündigung eines Mieterverhältnisses betraut wird, die oben genannten Vorschriften genau beachten. Er muss daher die Kündigung im Einzelnen begründen und ihr insbesondere auch eine vom Mandanten unter...