§ 7 Besonderer Teil des Schuldrechts / XI. Bauvertrag

1. §§ 650a ff. BGB

Rz. 62

Zum 1.1.2018 wurde der sog. Bauvertrag und weitere mit dem Bau in Verbindung stehende Vertragsformen (Architektenvertrag, Bauträgervertrag) erstmalig normiert. Bisher galten für Bauverträge nur die rudimentären Normen des Werkvertrages. In der Praxis wurde daher für größere Bauvorhaben schon seit den 1920er Jahren meist auf die Regelungen der VOB/B ausgewichen und diese vertraglich vereinbart. Es handelt sich bei der VOB/B bekanntlich aber nicht um ein Gesetz; lediglich für öffentliche Auftraggeber von Bauleistungen ist die Vereinbarung der VOB/B mit ihren Auftragnehmern verbindlich. Die Rechtsprechung hat die VOB/B in den letzten Jahren zunehmend wie herkömmliche AGB behandelt, mit den entsprechenden verbraucherschutzrechtlichen Problemen bei der Verwendung der VOB/B durch einen Unternehmer gegenüber Verbrauchern.

Jetzt definiert § 650a BGB den Bauvertrag wie folgt:

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist."

Liegt ein Bauvertrag vor, so gelten neben den Regelungen zum Werkvertrag ergänzend die §§ 650b–650h BGB.

Rz. 63

Wichtigste Neuerungen sind:

▪	Das Anordnungsrecht des Bestellers hinsichtlich Vertragsänderungen, § 650b BGB
▪	Das Recht auf Vergütungsanpassung des Unternehmers bei Vertragsänderungen, § 650c BGB
▪	Vereinfachtes gerichtliches Eilverfahren im Zusammenhang mit Änderungsanordnungen, § 650d BGB
▪	Der Anspruch des Unternehmers auf Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme seitens des Bestellers, § 650g BGB
▪	Prüffähige Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohn, § 650g IV BGG
▪	Schriftformerfordernis für die Kündigung des Bauvertrages, § 650h BGB

2. Sonderform: Der Verbraucherbauvertrag

Rz. 64

Verbraucherbauverträge sind Verträge, mit denen Unternehmer von Verbrauchern zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet werden, so die Legaldefinition des § 650i BGB.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen neben Neubauten nur tatsächlich erhebliche Umbaumaßnahmen unter die Neuregelung fallen, wie etwa ein Neubau hinter historischer Fassade. Nicht ausreichend wäre demnach z.B. der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Einfamilienhaus.

Der Vertrag bedarf der Textform (§ 126b BGB), ergänzend zu den Regelungen des Werkvertragsrechts und Bauvertragsrechts soll der Verbraucher durch folgende zusätzliche Regelungen geschützt werden:

▪	Baubeschreibung, § 650j BGB
▪	Gesetzliche Vorgaben zum Vertragsinhalt, § 650k BGB
▪	Widerrufsrecht des Verbrauchers, § 650l BGB
▪	Beschränkung von Abschlagszahlungen, Sicherung des Vergütungsanspruchs, § 650m BGB
▪	Erstellung und Herausgabe von Unterlagen, § 650n BGB
▪	Unabdingbarkeit verbraucherschutzrechtlicher Bestimmungen, § 650o BGB

Rz. 65

Dem Verbraucher steht ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. Der Unternehmer ist nach Maßgabe des Art. 249 § 3 EGBGB verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. In der Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB findet sich eine Musterbelehrung. Die Widerrufsfrist beginnt erst mit einer ordnungsgemäßen Belehrung zu laufen. Sie endet spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356e BGB).

Die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen sind zurückzugewähren. Ist die Rückgewähr der erbrachten Leistungen nach ihrer Natur ausgeschlossen, etwa im Falle bereits verbauter Materialien, so ist Wertersatz zu leisten (§ 357d BGB).