a) Allgemeines
Rz. 172
Zum Inhalt der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz einige detaillierte Vorgaben, wobei sich der Gesetzgeber offensichtlich vom Grundbuch inspirieren ließ. Gem. § 24 Abs. 7 WEG enthält die Beschluss-Sammlung den Wortlaut der
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in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, |
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schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung, |
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Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem. § 43 WEG mit Angabe von Datum, Gericht und Parteien. |
Rz. 173
Anzugeben sind Datum und Ort sowohl der Beschlussfassung, als auch der Eintragung in die Beschluss-Sammlung. Während hinsichtlich des Datums der Beschlussfassung noch ein gewisses Informationsinteresse angenommen werden kann, trifft dies auf die übrigen Angaben nicht zu: Es interessiert z.B. einen Wohnungskäufer nicht, an welchem Ort Beschlüsse gefasst, und erst recht nicht, wann sie in die Beschluss-Sammlung eingetragen wurden. Gleichwohl: Ob sinnvoll oder nicht, die vom Gesetz geforderten Angaben sind einzutragen.
Rz. 174
Ein einzutragender Beschluss liegt vor, wenn über einen Antrag abgestimmt wurde und der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündete. Ob der Beschluss in einer "ordentlichen" oder "außerordentlichen" Versammlung (das Gesetz kennt diese Differenzierung nicht) gefasst wurde, ist ebenso unerheblich wie die Bezeichnung des Tagesordnungspunktes in der Einladung. Also sind auch Beschlüsse einzutragen, die (rechtswidrig) unter dem Punkt "Sonstiges" (oder: Verschiedenes) gefasst wurden oder zu einem Tagesordnungspunkt, der den Gegenstand der Beschlussfassung nicht ausreichend angekündigt hat. Generell spielt es für die Eintragungsfähigkeit keine Rolle, ob der Beschluss rechtswidrig ist. Wenn ein Antrag abgelehnt wurde, ist auch das einzutragen; denn dann liegt ein Negativ-Beschluss vor. Wird über einen Antrag hingegen gar nicht abgestimmt, liegt ein Nicht-Beschluss vor, sodass es keinen Gegenstand der Eintragung gibt.
Rz. 175
Ein Beschluss ist "sinnvoll" so einzutragen, dass der Leser seinen Inhalt erfährt.
Beispiel
Der Antrag lautet: "Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse gemäß der Jahresabrechnung 2021 werden beschlossen." Die Abstimmung ergibt: 6 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen, 3 Enthaltungen. Der Verwalter verkündet das Ergebnis: Damit ist der Antrag angenommen.
Variante: Die Abstimmung ergibt: 2 Ja-Stimmen, 6 Nein-Stimmen, 3 Enthaltungen. Der Verwalter verkündet das Ergebnis: Damit ist der Antrag abgelehnt.
Rz. 176
Im Beispiel ist in die Beschluss-Sammlung nicht einzutragen "Der Antrag ist angenommen", sondern: "Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse gemäß der Jahresabrechnung 2021 werden beschlossen." Die in Bezug genommene Unterlage (Jahresabrechnung 2021) müssen der Beschluss-Sammlung wohl als Anlage beigeheftet oder mitgespeichert werden, nachdem der BGH entschieden hat, dass "die Publizität der Beschlüsse dadurch gewährleistet wird, dass ein in Bezug genommenes Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist". Das trägt freilich nur zur Überfrachtung der Beschluss-Sammlung bei. Das Ergebnis der Stimmauszählung (wie viele Ja/Nein/Enthaltungen) muss nicht in den Beschluss. In der Variante liegt ein Negativbeschluss vor. Hier ist zunächst der Wortlaut des Antrags und dann das Ergebnis "Der Antrag wird abgelehnt" einzutragen; denn ohne den Antrag erfährt man nichts vom Gegenstand des Negativbeschlusses.
b) Beschlüsse
Rz. 177
Nur Beschlüsse sind einzutragen, nicht Vereinbarungen. Die Abgrenzung zwischen Beschluss und Vereinbarung kann schwierig sein. Will der Verwalter hier nicht in die Schwierigkeit kommen, erst nach der Versammlung entscheiden zu müssen, ob ein Beschluss gefasst oder eine Vereinbarung getroffen wurde, muss er den Gegenstand der Abstimmung schon vorher festlegen. Diese Klarheit sollte aber ohnehin eine Selbstverständlichkeit sein.
Rz. 178
Die Behandlung von Verfahrensbeschlüssen (→ § 7 Rdn 66) ist streitig. Es wird vertreten, dass eine Eintragung in die Beschluss-Sammlung erfolgen müsse, da ein fehlerhafter Verfahrensbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer in der Versammlung gefassten Beschlüsse führen könne. Dagegen spricht aber der mit der Beschluss-Sammlung verfolgte Zweck, einem Wohnungskäufer Kenntnis von dem in der Gemeinschaft geltenden "Rechtszustand" zu verschaffen: Vor diesem Hintergrund sind Verfahrensbeschlüsse ohne Interesse, da sie mit Ablauf der Versammlung ihre Wirkung verlieren. Etwaige die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen betreffende Umstände der Beschlussfassung, namentlich also Verfahrensbeschlüsse, sind deshalb nur in einem als Verlaufsprotokoll geführten Versammlungsprotokoll aufzuführen, nicht in der Beschluss-Sammlung.
Rz. 179
Die Hervorhebung von Beschlüssen, welche auf der Grundlage einer entsprechenden Öffnungsklausel die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ändern (vereinbarungsändernde Beschlüsse) ist vom Gesetz nicht vorgesehe...