§ 7 Interne Veränderungen / II. Erläuterungen

1. Form

Rz. 7

Es gelten die Ausführungen zu Muster 7.1. (vgl. oben Rdn 2) entsprechend. Die Beurkundung ist jedenfalls zweckmäßig, wenn bei Abveräußerungen auf die Urkunde gem. § 13a BeurkG Bezug genommen werden soll.

2. Motive

Rz. 8

Zumeist erfolgt eine Unterteilung als Vorstufe zu einer geplanten Abveräußerung. Sie kann aber auch zweckmäßig sein, um selbstständig vermietbare Objekte zu schaffen und die Zuordnung steuerlich relevanter Aufwendungen transparent zu gestalten.

3. Zulässigkeit

Rz. 9

In entsprechender Anwendung des § 8 WEG kann nach allgemeiner Meinung ein Wohnungseigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer unterteilen.^[13] Wegen der Veränderung der räumlichen Abgeschlossenheit muss ein entsprechender neuer baubehördlich bescheinigter Aufteilungsplan vorliegen. Die Unterteilung darf jedoch nur Räume erfassen, die zum Sondereigentum des unterteilten Sondereigentums gehören. Wird Gemeinschaftseigentum mit einbezogen oder wird Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum überführt, bedarf es der Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 4 WEG.^[14] Ein sog. gemeinsamer "Eingangsflur" ist nicht möglich.^[15] Wird dies übersehen oder werden gar Räume, die zum unterteilenden Sondereigentum gehören, "vergessen", ist die Unterteilung unwirksam.^[16] Erfordert die Unterteilung bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums außerhalb der Wohnung (z.B. Schaffung einer weiteren Eingangstür), gelten §§ 20, 21 WEG.

[13] BGHZ 49, 250.

[14] BGH NJW 2004, 3413.

[15] OLG München DNotI-Report 2007, 164; BayObLG NotZ 1998, 379.

[16] BayObLG DWE 1996, 41; BGH NJW 1998, 3711; ausf. Harz u.a./Elzer/Schneider, 17. Kap. Rn 108.

4. Stimmrecht

Rz. 10

Zu den weiteren möglichen Varianten siehe § 3 (vgl. § 3 Rdn 51).

5. Unterteilung von Sondernutzungsrechten

Rz. 11

Wie auch das Sondereigentum selbst, so kann auch ein Sondernutzungsrecht prinzipiell ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer unterteilt werden. Grenzen können sich allerdings aus der in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung getroffenen Nutzungsvereinbarung ergeben. Verändert sich durch die Unterteilung des Sondernutzungsrechtes der Nutzungscharakter, kann dies der Zulässigkeit einer einseitigen Unterteilung entgegenstehen.^[17]

Praxistipp

Wichtig ist, bei der Unterteilung zu prüfen, ob bestehende Sondernutzungsrechte den beiden Einheiten gemeinschaftlich oder einer der neuen Einheiten allein zustehen ­sollen.^[18]

[17] Str. vgl. auch Riecke/Schmid/Schneider, § 7 WEG Rn 250; Bärmann/Suilmann, § 13 WEG Rn 103, jeweils m.w.N.

[18] Beck'sches Notarhandbuch/Rapp, Kap. A III Rn 90.

6. Notwendige Komplettaufteilung

Rz. 12

Bei der Unterteilung darf weder ein Teil des bisherigen Sondereigentums noch ein Miteigentumsanteil "vergessen" werden. Erfolgt keine Komplettaufteilung, ist die Unterteilung nichtig und kann auch nicht durch gutgläubigen Erwerb geheilt werden.^[19]

[19] BayObLG ZMR 1996, 285; Rapp, MittBayNot 1996, 344; ausführlich Bärmann/Armbrüster, § 2 WEG Rn 99 ff.