§ 7 Interne Veränderungen / II. Erläuterungen

1. Form

Rz. 20

Vereinbarungen können grundsätzlich formfrei getroffen und verändert werden, auch konkludent. Für die Grundbucheintragung ist die Form des § 29 GBO zu wahren. Für jede sachenrechtliche Veränderung (d.h. Veränderung der Miteigentumsanteile, Verschiebung der Grenzen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum) bedarf es darüber hinaus der Form des § 4 WEG, §§ 311b Abs. 1, 925 BGB. Die Beurkundungsform ist gleichwohl auch sonst zu empfehlen bei Belastungsunterstellungen (§ 800 ZPO).

2. Zustimmung von Gläubigern

Rz. 21

Grundsätzlich bedarf jede Vereinbarungsänderung der Zustimmung von dinglich Berechtigten, sofern ihre Rechte im Sinne der §§ 875 ff. BGB rechtlich betroffen sind. Gerade bei Großanlagen hat dies in der Vergangenheit zu langwierigen und kostenintensiven (beglaubigte Zustimmungen aller Gläubiger, Bearbeitungsgebühren der Banken) Vollzugshindernissen geführt. Eine gewisse Erleichterung hatte insofern § 5 Abs. 4 in der Fassung der WEG-Novelle gebracht. Insbesondere die Zustimmung von Gläubigern in Abt. III ist danach nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert und übertragen wird.^[23] Sachenrechtliche Änderungen sind allerdings von § 5 Abs. 4 nicht erfasst.^[24] Nicht geklärt sind durch § 5 Abs. 4 WEG auch die Probleme rechtlicher Verstöße gegen interne darlehensrechtliche Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern oder das Verhältnis zu § 1134 BGB.^[25] Durch das WEMoG ist die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis für Grundpfandrechtsgläubiger bei gleichzeitiger Verbindung des Wohnungseigentums mit einem Sondernutzungsrecht ersatzlos entfallen. Der Hintergrund war, dass das Fehlen einer wirtschaftlichen Beeinträchtigung beim Drittberechtigten nicht automatisch in der gleichzeitigen Begründung eines Sondernutzungsrechts zu seinen Gunsten angesehen wird. Vielmehr müsse es auf die Wertverhältnisse ankommen, welche aber im Grundbuchverfahren nicht abschließend geprüft werden könnten.^[26]

Zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung vgl. § 12 Abs. 4 WEG.

[23] Zu Einzelheiten vgl. Langhein, notar 2008, 14; Hügel, DNotZ 2007, 350 ff.

[24] Hügel/Elzer, S. 25 m.w.N.

[25] Vgl. Saumweber, MittbayNot 2007, 359. Zu sonstigen dinglichen Berechtigten vgl. Sauren, ZMR 2008, 514 ff.

[26] Vgl. BT-Drucks 19/18791, 41.

3. Kosten

Rz. 22

Für Notar- und Gerichtskosten gelten die allgemeinen Vorschriften des GNotKG (vgl. unten § 15 Rdn 1 ff.). Diese sind daher bei kleineren Anlagen i.d.R. zu vernachlässigen. Kostenintensiv sind hingegen bei nicht zustimmungsfreien Veränderungen die erforderlichen Zustimmungen der Gläubiger in Abt. II und III des Grundbuches. Dabei geht es weniger um die anfallenden Beglaubigungskosten (§ 29 GBO), sondern darum, dass die meisten Banken erhebliche Bearbeitungsgebühren für die Erteilung von Zustimmungserklärungen fordern (zwischen 50 und 300 EUR pro Zustimmung sind kein Einzelfall). In Fällen, die von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung sind, kann ggf. die Einholung eines Unschädlichkeitszeugnisses weiterhelfen.^[27] Die Praxis der Grundbuchämter bei der Erteilung von Unschädlichkeitszeugnissen ist jedoch restriktiv.

[27] BayObLGZ 2004, 275; OLG Hamburg MittBayNot 2002, 399; a.A. aber OLG Hamburg AZ 13 W 12/11; dagegen Langhein, notar 2012, 133.