§ 7 Interne Veränderungen / II. Erläuterungen

1. Form

Rz. 24

Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist materiell-rechtlich formfrei, aber nur innerhalb der Gemeinschaft möglich.^[28] Attraktiv ist daher die nach dem WEMoG vorgesehene Möglichkeit, auch an oberirdischen Stellplätzen Sondereigentum zu begründen, da dieses dann auch an Erwerber außerhalb der Gemeinschaft übertragen werden kann.

Auch wenn es ausdrücklich im Grundbuch als Bestand vermerkt wurde, ist die Übertragung eines Sondernutzungsrechts zwar eintragungsfähig, aber nichtbedürftig.^[29] Bei der in der Literatur verbreiteten Aussage, sie bedürfte der Grundbucheintragung,^[30] handelt es sich um eine missverständliche Bezugnahme auf den insoweit mehrdeutigen Leitsatz einer BGH-Entscheidung, die in den Urteilsgründen keinen Anhalt findet.^[31] Die Anwendung des § 873 Abs. 1 BGB ist jedenfalls mit den allgemeinen Grundsätzen der Buchung von Sondernutzungsrechten nicht vereinbar. Soll, wie natürlich empfehlenswert, eine ausdrückliche Buchung der Übertragung erfolgen, bedarf es der Form des § 29 GBO. Die Beurkundungsform ist bei komplexeren Sachverhalten zumindest zweckmäßig (§ 17 BeurkG) und, sofern eine Pfanderstreckung gem. § 800 ZPO erforderlich sein sollte, empfehlenswert, bei Unterwerfung hinsichtlich der Kaufpreiszahlung notwendig (§ 794 ZPO).

[28] Vgl. OLG München ZWE 2013, 404; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2963. Muster auch Beck'sches Formularbuch/Schneider, WEG, S. 299 ff.

[29] Dazu Langhein, notar 2014, 126 m.w.N.

[30] Z.B. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2963.

[31] BGH V ZR 20/07 – juris, LS. 2 i.V.m. Rn 36 der Entscheidungsgründe; ebenso BGHZ 73, 145 – zur Notwendigkeit der Eintragung findet sich dort nichts.

2. Buchung

Rz. 25

Im Musterfall ist das Sondernutzungsrecht ausdrücklich gebucht. Hierauf kann man sich sodann zwar in der Regel, aber keineswegs immer verlassen. Insbesondere bei durch Zuweisung nachträglich entstandenem Sondernutzungsrecht argumentiert die OLG-Rechtsprechung,^[32] dass zwischenzeitlich außerhalb des Grundbuchs anderweitige Übertragungen (formfrei!, vgl. Rdn 24) denklogisch nicht ausgeschlossen werden könnten, folglich somit die Bewilligung aller Eigentümer notwendig sei, um die Übertragung im Grundbuch zu vollziehen. Bei Großanlagen ist die Bewilligung aller Eigentümer praktisch nicht zu erlangen und außerordentlich kostenintensiv.

[32] OLG München ZWE 2013, 357; 2013, 404; 2012, 367; OLG Zweibrücken ZWE 2013, 410; näher Langhein, notar 2014, 126.

3. Beifügung der Bewilligungsurkunde

Rz. 26

Eine Beifügung ist grundsätzlich nicht erforderlich, insbesondere wenn das Sondernutzungsrecht im Bestandsverzeichnis gebucht ist. Auch aus anderen als den in Rdn 24 genannten Gründen ist darauf aber kein absolut sicherer Verlass. Die Musterformulierung sichert insofern eine Präventivkontrolle. Nicht selten stellt sich auch heraus, dass die Stellplätze tatsächlich anders genutzt werden, als in den Plänen vorgesehen. Hat der Notar die Anlage insgesamt betreut, soll er nach OLG München verpflichtet sein, das Bestehen des Sondernutzungsrechtes zu prüfen.^[33] Bestehen Diskrepanzen zwischen dem Grundbuch und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, kann sogar späterer Erwerb im Vertrauen auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs ausscheiden.^[34]

[33] So OLG München vom 25.7.2013 – 1 U 2067/11 – juris; dazu Langhein, notar 2014, 127.

[34] OLG Zweibrücken MittBayNot 2014, 56 m. Anm. Hain – bei der Einheit Nr. 1 war versehentlich ein Sondernutzungsrecht gebucht, aus der Eintragungsbewilligung ergab sich aber, dass es der Einheit Nr. 4 zugewiesen werden sollte.

4. Belastungen

Rz. 27

Kein notwendiger Urkundsbestandteil, aber zweckmäßig um Pfandentlassung/Pfandunterstellung abzuklären.

5. Kaufpreisregelung

Rz. 28

Wegen des niedrigen Kaufpreises wird im Muster auf weitergehende Sicherungen verzichtet. Bestehen Sicherungsbedürfnisse, kann mit dem gesamten üblichen Instrumentarium gearbeitet werden (Vollstreckungsunterwerfung, Vormerkung, bedingte Übertragungetc.). Der Anspruch auf Übertragung eines Sondernutzungsrechtes kann vorgemerkt werden.

6. Pfandfreie Abschreibung

Rz. 29

Die Abschreibung des Sondernutzungsrechtes bedarf der Zustimmung der eingetragenen Gläubiger des Verkäufers gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG i.V.m. §§ 875 f. BGB.^[35]

[35] Vgl. auch Palandt/Wicke § 5 WEG Rn 14.

7. Pfandunterstellung

Rz. 30

Nach zutreffender Ansicht bedarf es keiner ausdrücklichen Pfandunterstellung, da das Sondernutzungsrecht als Rechtsbestandteil (§ 96 BGB, § 6 Abs. 2 WEG) automatisch das Schicksal der Hauptsache teilt.^[36] Da die meisten Rechtspfleger dies dennoch insbesondere im Hinblick auf § 800 ZPO fordern, empfiehlt sich im Zweifelsfall vorsorgliche Aufnahme.

[36] H.M., vgl. Bärmann/Seuß/Schneider, S. 462 m.w.N.

8. Steuern

Rz. 31

Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen für die Grunderwerbsteuer dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte den Grundstücken gleich, so dass die Übertragung nach allgemeinen Regeln steuerbar ist.