§ 7 Verkauf durch Erben und Versterben eines Verkäufers ... / B. Versterben eines Kaufvertragsbeteiligten vor Vollendung des Vollzugs

I. Vorbemerkung

Rz. 26

In der notariellen Praxis kann es vorkommen, dass nach einer Beurkundung eines Veräußerungsvertrags einer der Vertragsbeteiligten verstirbt. Das führt zur Verunsicherung der noch lebenden Vertragsbeteiligten.

Ist zum Zeitpunkt des Todes der Veräußerungsvertrag grundbuchlich noch nicht vollzogen, wenden sich die Betroffenen an den Notar und bitten um Rat wie ggf. weiter vorzugehen ist.

II. Tod des Verkäufers vor Vollzug

Rz. 27

Verstirbt ein Verkäufer nach der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags, bevor der Kaufvertrag grundbuchlich vollzogen werden konnte, und ist – wie meistens – in der notariellen Urkunde des schuldrechtlichen Verkaufs die Auflassung (§ 925 BGB) mit erklärt worden, liegt das dingliche Erfüllungsgeschäft vor.

Hinweis

Wenn sich der Tod eines Verkäufers also zu einem Zeitpunkt verwirklicht hat, in dem der Käufer noch nicht als Eigentümer in das Grundbuch des Kaufgegenstandes gebucht ist, hat diese Tatsache keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Auflassung, § 130 Abs. 2 BGB.

Rz. 28

Der Tod eines Verkäufers hat nicht dessen Verlust der Verfügungsbefugnis i.S.d. § 878 BGB zur Folge. Hinsichtlich der Verfügungsbefugnis kommt es ausschließlich entscheidend auf den Zeitpunkt der Abgabe der Auflassung als Willenserklärung an und nicht, ob die Auflassungserklärung dem Grundbuchamt vor dem Tod des Verkäufers zugegangen ist.

Rz. 29

Die Auflassung ist zuvor bereits bindend geworden. Die Bindungswirkung erstreckt sich auch auf die Erben. Die Erben können die Auflassung nicht mehr widerrufen, § 873 Abs. 2 BGB.

Hinweis

Um die vom Erblasser abzugebende Auflassungserklärung durch die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vollziehen zu können, bedarf es nicht der vorherigen Eintragung der Erben in das Grundbuch. Die Erben müssen auch nicht die Eintragungsbewilligung neu erklären. Die Erben müssen auch nicht noch der durch den Erblasser erklärten Eintragungsbewilligung zustimmen, § 40 Abs. 1 GBO.^[13]

Rz. 30

Selbst wenn die Erben des verstorbenen Verkäufers zwischenzeitlich in das Grundbuch eingetragen werden, genügt die Vorlage der durch den Erblasser lebzeitig noch erklärten Eintragungsbewilligung (diese kann in der Auflassung gesehen werden).

Der Antrag auf Eigentumsumschreibung kann also von dem Notar, der den Kaufvertrag vollzieht, dem Grundbuchamt vorgelegt werden, nachdem der Kaufpreis auf das im Vertrag aufgeführte Konto überwiesen wurde und der Notar die Schlüssigkeit der bargeldlosen Zahlung überprüft hat.

[13] Vgl. Elsing, notarbüro 2024, 22.

III. Tod des Käufers

Rz. 31

Komplizierter ist der Fall, wenn der Käufer nach Abschluss eines Immobilienkaufvertrags verstirbt, bevor der Kaufvertrag vollzogen wurde.

In diesen Fällen könnte der geschuldete Kaufpreis ausbleiben oder sich die Zahlung verzögern. Der Notar darf erst nach vertragsgemäßer bargeldlos erfolgter Zahlung des Kaufpreises die seinerzeit vom Erblasser miterklärte Auflassung zum Grundbuchamt reichen.

Wichtig!

Zu bedenken ist zusätzlich: Erhält das Grundbuchamt Kenntnis vom Tod des Käufers, darf es den verstorbenen Käufer nicht als Eigentümer in der Ersten Abteilung des Grundbuchs buchen, weil diese Eintragung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führen würde.

Rz. 32

In Betracht kommt nun die Abwicklung des Kaufvertrags:

▪

Wenn die Erben bekannt sind, durch die Mitwirkung aller Erben. Auf diese ist das Vermögen des verstorbenen Erblassers gem. § 1922 BGB übergegangen. Zum grundbuchlichen Vollzug bedarf es – neben der bargeldlosen Kaufpreiszahlung – auch der Vorlage geeigneter Erbnachweise (u.a. Ausfertigung des Erbscheins, eröffnetes notarielles Testament oder eröffneter notarieller Erbvertrag nebst beglaubigter Ablichtung des Eröffnungsprotokolls oder beglaubigten Abschrift eines nicht abgelaufenen Europäischen Nachlasszeugnisses). Darf/Kann der Notar den Kaufvertrag grundbuchlich vollziehen, genügt für die Eigentumsumschreibung in diesem Fall die Vorlage der vom Erblasser lebzeitig bereits miterklärten Auflassungsurkunde.

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Sind die Erben unbekannt, kann ggf. zur Sicherung des Nachlasses (der erworbenen Immobilie) eine Nachlasspflegschaft (§ 1960 BGB) angestrebt werden, soweit der Kaufpreis schon gezahlt wurde. Diese kann nach § 1961 BGB auch von einem Nachlassgläubiger beantragt werden. Ist die Kaufpreiszahlung nicht erfolgt und ist ungewiss, ob sie überhaupt noch erfolgen kann, ist für den Verkäufer anwaltliche Hilfe ratsam. Denkbar ist, eine einvernehmliche Auflösung des Vertrags oder im Einzelfall auch eine Vertragsanpassung nebst Auflassung auf die Erben des verstorbenen Käufers anzustreben.