A. Verkauf durch Erben nach Versterben eines Eigentümers
Rz. 1
Stellt sich bei der Vorbereitung des Grundstückskaufvertrags heraus, dass die Verkäufer noch nicht im Grundbuch des Kaufgegenstandes als rechtliche Eigentümer eingetragen sind, sondern noch der verstorbene Erblasser, sollte der Notar auf die Voreintragung der Verkäufer hinwirken.
Rz. 2
Geschieht das nicht, könnte der Käufer trotz Bezahlung des Kaufpreises und trotz seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch das Eigentum an der Immobilie noch verlieren. Stellt sich nämlich nachträglich heraus, dass die Verkäufer nicht Erben geworden sind, z.B. weil das gültige zuletzt datierte Testament des Erblassers erst viel später aufgefunden und noch eröffnet wird, so könnte es noch zu einer Korrektur des Grundbuchs auf die wahren Erben kommen.
Hinweis
Nur wenn das Grundbuch auf die Verkäufer als Erben berichtigt war, darf der Käufer, der gutgläubig erworben hat, die Immobilie gesichert auch behalten.
Rz. 3
Auf eine Grundbuchberichtigung zu verzichten ist ohnehin in denjenigen Fällen, in denen der Kaufpreis finanziert werden muss, problematisch, denn in diesen Fällen ist eine Grundbuchberichtigung vorab zu veranlassen. Eine Grundschuld kann nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Eigentümer, der sie bewilligen muss, auch im Grundbuch als solcher eingetragen ist. Schon im Hinblick auf die Vorwegbeleihung unter Mitwirkung der Verkäufer ist die Voreintragung (§ 39 GBO) notwendig.
Rz. 4
Ein hilfreiches Argument gegenüber dem Verkäufer, der sich die Gerichtskosten für eine Grundbuchberichtigung in der Eigentümerspalte sparen will, kann die Aussage sein, dass die Berichtigung des Grundbuches innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls kostenlos beim Amtsgericht erfolgen kann, vorausgesetzt der Antrag ist innerhalb dieser Zeitspanne beim Grundbuchamt eingegangen.
Rz. 5
Auch ein weiteres Argument, dass der Käufer mit Sicherheit nicht die Gefahr eingehen will, die von ihm bezahlte Immobilie nachträglich wieder zu verlieren und möglicherweise den Kaufpreis von seinem Verkäufer nicht wieder erlangen zu können, verstehen am Ende auch die kostenbewussten Verkäufer.
Praxistipp
Auf die Voreintragung sollte nicht verzichtet werden. Sie schützt den Erwerber vor einem späteren Verlust der Immobilie.
Rz. 6
Ist der Grundbuchantrag noch nicht gestellt, obwohl bereits zwei Jahre verstrichen sind, seit dem der Eigentümer verstarb, kommt eine Gebührenbefreiung von den Gerichtskosten nicht mehr in Betracht. Das Gericht erhebt dann die 1,0-Gebühr gem. Nr. 14110 KV GNotKG. Zu den Gerichtskosten und zur Rettung in die Zwischenverfügung siehe Rdn 21 ff.
Rz. 7
Der Grundbuchberichtigungsantrag kann wie folgt lauten und im Kaufvertrag integriert werden:
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Muster 7.1: Grundbuchberichtigungsantrag
Der in Abt. I des Grundbuchs von _________________________ eingetragene Eigentümer _________________________ ist am _________________________ verstorben und ausweislich des in Ausfertigung vorliegenden Erbscheins/des vom Nachlassgericht beglaubigten eröffneten notariellen Testaments allein beerbt worden von _________________________, geb. am _________________________, Anschrift: _________________________.
Unter Überreichung der Ausfertigung des Erbscheins/der vom Nachlassgericht eröffneten letztwilligen Verfügung (beurkundetes notarielles Testament) mit beglaubigter Ablichtung des Eröffnungsprotokolls, beantragt die Verkäuferin _________________________ die Berichtigung des Grundbuches in Abt. I dahin, dass sie aufgrund eingetretener Erbfolge nun alleinige Eigentümerin ist.
Rz. 8
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Muster 7.2: Grundbuchberichtigungsantrag mit Verweis auf die Nachlassakte
Der in Abt. I des Grundbuchs von _________________________ (Amtsgericht _________________________) Blatt _________________________ eingetragene Eigentümer, _________________________, ist am _________________________ verstorben und beerbt worden von
| a) |
_________________________, geb. am _________________________, Wohnort _________________________, |
| b) |
_________________________, geb. am _________________________, Wohnort _________________________. |
Es wird um Heranziehung der Nachlassakte des Amtsgerichts _________________________, Geschäftszeichen _________________________ gebeten und hiermit beantragt, das Grundbuch in Abteilung I aufgrund der eingetretenen Erbfolge zu berichtigen.
Rz. 9
Ist noch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist, im Grundbuch eingetragen, gilt es § 47 Abs. 2 GBO zu beachten. Bei Veränderungen, die in das Grundbuch eingetragen werden, ist zuvor die GbR in das Gesellschaftsregister einzutragen (zur GbR siehe § 4).
Rz. 10
Lässt der Gesellschaftsvertrag der betroffenen GbR eine Vererbung von Gesellschaftsanteilen zu, genügt dem Grundbuchamt die Berichtigungsbewilligung mit einem genügenden Erbnachweis, beispielsweise der Ausfertigung des Erbscheins, die einzureichen ist. Wenn der Gesellschaftsvertrag keinerlei Regelung zur...