§ 8 Externe Veränderungen / II. Erläuterungen

1. Form

Rz. 2

Der Hinzuerwerb einer weiteren Grundstücksfläche bedarf sowohl der Form der §§ 311b Abs. 1, 925 BGB als auch des § 4 WEG. Der praktisch häufigste Fall ist, wie im Muster, der Erwerb von Gemeinden hinsichtlich nicht mehr benötigter Flächen für einen ursprünglich geplanten Straßenausbau, der nicht mehr durchgeführt wird (Straßengrundabtretung, zum umgekehrten Fall vgl. Rdn 8 ff.). Aber auch sonst kommt der Erwerb von Arrondierungsflächen in Betracht.^[1]

[1] Muster z.B. in Beck'sches Formuarbuch/Schneider, WEG, S. 356 ff.; zum Grundstückserwerb durch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als solche BGH NJW 2016, 2177 und Naumann, notar 2017, 128.

2. Vollmacht

Rz. 3

Im Musterfall handelt der Verwalter aufgrund einer ihm in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erteilten Vollmacht. Auch bei absehbaren Straßengrunderwerben ist problematisch, ob eine solche Vollmacht verdinglicht werden kann. Da es sich beim Hinzuerwerb sowohl um eine Verfügung auf der Ebene der sachenrechtlichen Bruchteilsgemeinschaft als auch der Bildung neuen Gemeinschaftseigentums handelt, ist vorsichtshalber davon auszugehen, dass eine ununterbrochene Vollmachtskette bzw. -erteilung nötig ist.^[2] Ein Beschluss dürfte auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH ebenfalls nicht ausreichen.^[3] Anders kann es im Falle des Erwerbs durch den Verband liegen (vgl. unten Rdn 12 f.).

[2] Großzügig OLG Hamburg notar 2010, 114 mit Anm. Langhein; a.A. OLG München vom 22.1.2010 – 34 Wx 125/09 – juris.

[3] BGH NJW 2013, 1962; dazu Reymann, ZWE 2013, 315, Langhein, notar 2014, 123.

3. Auflassung

Rz. 4

Im Musterfall vergrößert sich das Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 4 WEG. Dementsprechend muss die Auflassung an alle Miteigentümer erklärt werden.

4. Erwerbsverhältnis

Rz. 5

Ein abweichendes Bruchteilsverhältnis oder separates "Mitsondereigentum" ist nicht möglich, wenn das Zuflurstück mit dem Gemeinschaftsgrundstück gem. § 890 BGB zusammengeschrieben werden soll.^[4] (Zum Erwerb durch den Verband vgl. unten Rdn 12 f.). Möglich wäre natürlich der Erwerb eines separat gebuchten Grundstücks in Bruchteilseigentum oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Davon ist aber im Regelfall wegen der damit verbundenen Verwirrungsgefahr abzuraten.

[4] BayObLG NJW 1973, 1378.

5. Unterstellung unter die Teilung

Rz. 6

Nach ganz h.M.^[5] ist daneben eine dingliche Unterstellung unter die bisherige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung erforderlich und ausreichend. Damit wird das Zuflurstück gewissermaßen nachträglich gem. § 4 bzw. § 8 WEG dinglich geteilt und umgewandelt. Eine einfache Erklärung im Rahmen des Erwerbsaktes genügt.^[6] Eine Aufhebung der ursprünglichen Teilungserklärung mit anschließender Neuaufteilung ist nicht nötig,^[7] allerdings im Einzelfall geboten, insbesondere wenn neue aufteilungsfähige Gebäude übernommen werden (zum umgekehrten Fall vgl. § 9 Rdn 5 ff.).^[8]

[5] Vgl. Beck'sches Formularbuch/Schneider, WEG, S. 357 f.; OLG Frankfurt DNotZ 1993, 612; OLG Zweibrücken DNotZ 1991, 605.

[6] OLG Frankfurt a.a.O.; ausführliches Muster bei Schneider, a.a.O., S. 357 f.

[7] So aber OLG Saarbrücken Rpfl. 1988, 479.

[8] So z.B., wenn es sich um ein großes Zuflurstück mit eigenen Gebäuden handelt und an diesen Sondereigentum begründet werden soll.

6. Belastungen

Rz. 7

(Vgl. § 2 Rdn 8).