§ 8 Externe Veränderungen

A. Hinzuerwerb

I. Muster

Rz. 1

Muster 8.1: Hinzuerwerb

Muster 8.1: Hinzuerwerb

Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 2)

1.

Herr _________________________

handelnd seiner Erklärung nach aufgrund der in Urschrift vorliegenden Vollmacht für

die Freie und Hansestadt Hamburg

2.

Frau _________________________

handelnd als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage Friedensallee 4, vorgetragen in den Grundbüchern von _________________________ Blätter _________________________ bis _________________________, d.h. diese wiederum für

a)	Herrn _________________________ _________________________
b)	Frau _________________________ _________________________
c)	Herrn _________________________ _________________________ (nachfolgend auch "Käufer" genannt).

Die Verwalterin handelt aufgrund der ihr gem. § 15 der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des amtierenden Notars – erteilten Vollmacht (siehe Rdn 3).

Die Erschienenen erklärten zu meinem Protokoll:

I. Vorbemerkung

Wir nehmen Bezug auf den Erschließungsvertrag vom 21.5.2021 (UR-Nr. _________________________/2021 des amtierenden Notars). Das Original lag bei der heutigen Beurkundung vor und ist bekannt. Auf erneutes Verlesen und Beifügung zu diesem Protokoll wird nach Belehrung verzichtet.

Danach ist der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 4470 verpflichtet, eine in dem als Anlage beigefügten Lageplan mit 4471-1 bezeichnete Teilfläche auf erstes Anfordern der Vertretenen zu 1. unentgeltlich zu übernehmen, sofern sie nicht für Straßenausbauzwecke benötigt wird. Eigentümer des Flurstücks war seinerzeit Herr XY; er hat den Grundbesitz mittlerweile nach Maßgabe des WEG aufgeteilt und an die Vertretenen zu 2. veräußert. Diese haben sämtlich die Verpflichtungen aus dem Erschließungsvertrag übernommen (siehe Rdn 4) und die o.g. Vollmacht bestätigt (siehe Rdn 5).

Die Teilfläche 4471-1 ist zwischenzeitlich vermessen worden und hat gemäß Abschreibungsunterlage der Baubehörde Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung die folgende Flurstücksbezeichnung erhalten:

Gemarkung:	_________________________
Flurstück Nr.	1234
Lage:	_________________________
Größe:	_________________________ m2.

II. Identitätserklärung

Wir erklären hiermit, dass das neu vermessene Flurstück Nr. 1234 in einer Größe von 27 m2 (nachfolgend "Vertragsgegenstand") identisch ist mit der durch notariellen Erschließungsvertrag vom 21.5.2021 (UR-Nr. ***/2021 des amtierenden Notars) bestimmten oben genannten Teilfläche.

III. Auflassung

Namens und im Auftrage der Vollmachtgeber erklären wir nunmehr die Auflassung wie folgt:

Unsere Vollmachtgeber sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem Vertragsgegenstand von der Freien und Hansestadt Hamburg auf die Käufer nach Maßgabe der im Urkundseingang angegebenen Miteigentumsanteile (siehe Rdn 5) übergeht (Auflassung) und bewilligen und beantragen, die Eigentumsveränderung in den Grundbüchern von _________________________ Blätter _________________________ bis _________________________ einzutragen.

Die Käufer unterstellen den Vertragsgegenstand der WEG-Teilung (siehe Rdn 6) und bewilligen und beantragen die Vereinigung mit (alternativ: Zuschreibung zu) den Grundbüchern von _________________________ Blätter _________________________ bis _________________________. Ferner unterstellen die Käufer den Vertragsgegenstand der Pfandhaft für die in dem jeweiligen Wohnungsgrundbuch eingetragenen Grundpfandrechte einschl. Zwangsvollstreckungsunterwerfung gem. § 800 ZPO (siehe Rdn 7).

IV. Kosten, Vollmacht

II. Erläuterungen

1. Form

Rz. 2

Der Hinzuerwerb einer weiteren Grundstücksfläche bedarf sowohl der Form der §§ 311b Abs. 1, 925 BGB als auch des § 4 WEG. Der praktisch häufigste Fall ist, wie im Muster, der Erwerb von Gemeinden hinsichtlich nicht mehr benötigter Flächen für einen ursprünglich geplanten Straßenausbau, der nicht mehr durchgeführt wird (Straßengrundabtretung, zum umgekehrten Fall vgl. Rdn 8 ff.). Aber auch sonst kommt der Erwerb von Arrondierungsflächen in Betracht.^[1]

[1] Muster z.B. in Beck'sches Formuarbuch/Schneider, WEG, S. 356 ff.; zum Grundstückserwerb durch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als solche BGH NJW 2016, 2177 und Naumann, notar 2017, 128.

2. Vollmacht

Rz. 3

Im Musterfall handelt der Verwalter aufgrund einer ihm in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erteilten Vollmacht. Auch bei absehbaren Straßengrunderwerben ist problematisch, ob eine solche Vollmacht verdinglicht werden kann. Da es sich beim Hinzuerwerb sowohl um eine Verfügung auf der Ebene der sachenrechtlichen Bruchteilsgemeinschaft als auch der Bildung neuen Gemeinschaftseigentums handelt, ist vorsichtshalber davon auszugehen, dass eine ununterbrochene Vollmachtskette bzw. -erteilung nötig ist.^[2] Ein Beschluss dürfte auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH ebenfalls nicht ausreichen.^[3] Anders kann es im Falle des Erwerbs durch den Verband liegen (vgl. unten Rdn 12 f.).

[2] Großzügig OLG Hamburg notar 2010, 114 mit Anm. Langhein; a.A. OLG München vom 22.1.2010 –...