§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / a) Abrechnung

Rz. 34

Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht personenbezogen. Deshalb darf es auch im Fall des Eigentümerwechsels nur eine Einzelabrechnung für das ganze Wirtschaftsjahr geben. Die übliche Angabe "Abrechnungszeitraum von – bis" ist vor diesem Hintergrund überflüssig. Aus dem auf dieser Einzelabrechnung beruhenden Beschluss über Nachschüsse wird (nur) derjenige verpflichtet, der im Zeitpunkt der Fälligkeit als Miteigentümer zur Gemeinschaft gehört (sog. Fälligkeitstheorie).^[67] Das ist im Falle des Eigentümerwechsels der Erwerber. Wenn in der Abrechnung noch der Voreigentümer genannt ist (wozu es bspw. kommen kann, wenn der Verwalter von der Eigentumsumschreibung keine Kenntnis erlangt hat) stellt das eine unschädliche Falschbezeichnung dar, die am Ergebnis nichts ändert; denn für alle Beteiligten ist erkennbar, dass sich die Abrechnung auf die Wohnung und somit auf den jeweils eingetragenen Eigentümer bezieht.^[68] Was aber gilt, wenn (wie es immer wieder geschieht) zwei zeitanteilige Abrechnungen – eine für V, eine für A – beschlossen werden? M.E. ist die an V adressierte (Teil-)Abrechnung nichtig, die an A adressierte rechtswidrig. Die Rechtsprechung ist aber großzügig: Sie behandelt die Teilabrechnungen wie eine einzige, deren Gesamtergebnis (wohnungsbezogen) zu Lasten des A (Erwerbers) geht.^[69]

Rz. 35

Die Fälligkeitstheorie wurde immer wieder in Frage gestellt.^[70] Die Aufteilungstheorie, wonach im Fall des Eigentümerwechsels in der Jahresabrechnung eine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber vorzunehmen wäre,^[71] konnte sich aber nicht durchsetzen, obwohl eine solche Abgrenzung dem inneren Zusammenhang von Nutzen und Lasten entspräche und im Mietrecht (beim Mieterwechsel) selbstverständlich ist. Nunmehr hat der Gesetzgeber das vom BGH entwickelte Konzept des Zusammenspiels von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und damit auch die Fälligkeitstheorie zum Gesetz erhoben (→ § 8 Rdn 21); damit ist die dogmatische Frage de lege lata erledigt.

Rz. 36

Verwalter führen gegen eine "rechtsprechungsgemäße" Abrechnung beim Eigentümerwechsel häufig die Unzulänglichkeit der Verwaltungssoftware ins Feld. Tatsächlich gibt es Abrechnungsprogramme, die bei Eingabe eines unterjährigen Eigentümerwechsels entgegen der seit Jahrzehnten unveränderten Anforderungen der Rechtsprechung automatisch zwei Einzelabrechnungen mit zeitanteiliger Abgrenzung auswerfen. Das Problem lässt sich aber leicht lösen:

Rz. 37

Praxistipp für Verwalter

Der Eigentümerwechsel wird im Abrechnungsprogramm überhaupt nicht eingegeben, sondern nur der Name des Eigentümers geändert: Der Name des Verkäufers wird durch den Namen des Käufers ersetzt.

Rz. 38

Verwalter fertigen bei einem Eigentümerwechsel auch deshalb häufig zwei zeitanteilige Jahresabrechnungen, weil nach ihrer Überzeugung die Aufteilung (nach Maßgabe der Vereinbarungen im Kaufvertrag) von den Eigentümern regelmäßig gewünscht werde. Diesem Wunsch kann und soll der Verwalter freilich ohne weiteres nachkommen, ohne gegen die Abrechnungsgrundsätze zu verstoßen: Er kann dem Erwerber nämlich zusätzlich zu der (in der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung zu bringenden) Einzelabrechnung zwei zeitanteilig abgegrenzte Extra-Abrechnungen vorlegen, damit Erwerber und Veräußerer wissen, wer von beiden dem anderen Teil auf der Grundlage des Kaufvertrags intern einen Kostenausgleich schuldet. Es spricht nichts dagegen, für diesen Sonderservice ein besonderes Entgelt zu vereinbaren.

[67] BGH v. 15.12.2017 – V ZR 257/16, ZMR 2018, 527, Rn 8.

[68] BGH v. 23.9.1999 – V ZB 17/99, ZMR 1999, 834; LG Köln v. 7.10.2010 – 29 S 57/10, ZMR 2011, 165; LG Rostock v. 10.5.2019 – 1 S 115/18, ZMR 2019, 795.

[69] BGH v. 2.12.2011 – V ZR 113/1123, ZWE 2012, 90; LG Köln v. 7.10.2010 – 29 S 57/10, ZMR 2011, 165.

[70] Bartholome, Beitragsschuldner beim Eigentümerwechsel, FS Riecke 2019, 15.

[71] Jennißen/Jennißen, § 28 Rn 271; Rau, Zur Beitragspflicht des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers, ZMR 2000, 337; ders. MDR 2005, 124; ders., als AG Kerpen v. 14.8.2012 – 26 C 74/11, ZMR 2013, 226.