I. Grundlagen
1. Übersicht
Rz. 1
Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rdn 28) genügt. Abzurechnen ist ein (ganzes) Kalenderjahr (→ § 8 Rdn 154). Ungeachtet des Wortlauts des Gesetzes ist die Erstellung der Jahresabrechnung eine Aufgabe der Gemeinschaft; das Gesetz sieht nur die Organzuständigkeit und nicht eine originäre Verpflichtung des Verwalters vor. Zum Rechtsschutz bei fehlender oder mangelhafter Abrechnung → § 8 Rdn 125, 133. Eine fälligkeitsbegründende Frist für die Aufstellung der Abrechnung ist im Gesetz nicht vorgesehen, weshalb prinzipiell § 271 BGB gilt: Demnach kann die WEG die Leistung sofort, also ab dem 1.1. eines Jahres, verlangen, sofern sich nicht aus den Umständen etwas anderes ergibt. "Aus den Umständen" ergibt sich tatsächlich etwas anderes: Zum einen muss erst einmal die Heizkostenabrechnung vorliegen (ohne die keine Abrechnung aufgestellt werden kann) und des Weiteren gibt es generell keine Eile. Nach h.M. darf sich der Verwalter deshalb 3 – 6 Monate Zeit mit der Aufstellung lassen. Spätestens Ende Juni sollte die Abrechnung m.E. aber vorliegen, denn einzelne Miteigentümer können diese zur Fertigung ihrer Einkommenssteuererklärung benötigen, deren Abgabe gem. § 149 Abs. 2 AO grundsätzlich bis zum 31.7. erfolgen muss.
Rz. 2
Bei der Vorbereitung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes wird der Verwalter vom Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht. § 29 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden sollen. Der Eigentümerversammlung soll also stets eine Rechnungsprüfung durch den Beirat vorausgehen. Wird dagegen verstoßen, hat das indes keine Folgen. Wenn es keinen Beirat gibt oder wenn er untätig bleibt und dadurch die Rechnungsprüfung unterbleibt, aber auch wenn der Beirat in seiner Stellungnahme die Ablehnung der Abrechnung empfiehlt, hat das nicht die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse zur Folge.
Rz. 3
Bei der Jahresabrechnung handelt es sich um ein Rechenwerk mit mehreren Teilen. Denn die Jahresabrechnung hat verschiedene Funktionen: Sie dient zunächst der Information der Wohnungseigentümer (und damit zugleich der Kontrolle des Verwalters) hinsichtlich der Mittelverwendung; insofern erfüllt der Verwalter mit der Aufstellung der Jahresabrechnung seine Pflicht zur Rechnungslegung. Diese Funktion erfüllt die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG), wofür sich in der Rspr. der Begriff Gesamtabrechnung etabliert hat. Ferner dient die Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 2 S. 1 WEG der Einforderung von Nachschüssen bzw. der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten, indem die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben im Innenverhältnis der Miteigentümer abschließend verteilt werden; diese Funktion erfüllt die "Abrechnung über den Wirtschaftsplan", für die sich der (im Gesetz nicht verwendete) Begriff der Einzelabrechnungen durchgesetzt hat. In den Einzelabrechnungen wird für jede Position der abgerechneten ("verteilungsrelevanten") gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungs- oder Teileigentum entfallende Anteil ausgewiesen. Vorzulegen ist gem. § 28 Abs. 4 WEG ferner ein Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Rz. 4
Übersicht: Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung
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Gesamtabrechnung (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung): Tatsächliche Zahlungsflüsse (Ist-Zahlungen) im Abrechnungsjahr |
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Einzelabrechnungen (Abrechnung über den Wirtschaftsplan, auch sog. Hausgeldabrechnungen): Kostenverteilung mit dem Ergebnis der Anpassung der Vorschüsse (Nachschüsse oder "Anpassung nach unten" bzw. Guthaben) |
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Vermögensbericht mit Angabe der Kontenstände (faktischer Bestandteil der Jahresabrechnung, rechtlich eigenständig) |
2. Beschlussfassung
Rz. 5
Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses. In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassung der Abrechnungsergebnisse (Saldenliste). Deshalb lässt sich nur durc...