§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / a) Übersicht

Rz. 63

Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).^[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vorgabe der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (§ 6 HeizKV). Daher sind die Wohnungseigentümer gem. § 4 HeizKV verpflichtet, die Wohnungen mit Verbrauchserfassungsgeräten (Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler) auszustatten (per Kauf oder Miete der Geräte → § 8 Rdn 76). Gem. § 32 MessEG ist der Einbau neuer oder erneuerter Messgeräte der zuständigen Behörde anzuzeigen. Die Anzeigepflicht trifft den "Verwender" der Messgeräte; das ist (falls die Gemeinschaft einen beauftragt hat) im Normalfall der Messdienstleister.^[120] Die Installation muss jeder Miteigentümer dulden;^[121] nötigenfalls kann der Zutritt zur Wohnung gerichtlich erzwungen werden (Muster → § 6 Rdn 57).

Rz. 64

In Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) bestimmt § 5 HeizKV, dass nach dem 1.12.2021 neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler grundsätzlich fernablesbar sein müssen (sog. Funkablesung). Für bestehende Zähler und Heizkostenverteiler gilt Bestandsschutz bis zum 31.12.2026; bis dahin muss nachgerüstet oder ausgetauscht werden (außer es wird nachgewiesen, dass es nicht wirtschaftlich ist). Nutzer von Wohnungen mit fernauslesbaren Messgeräten haben gem. § 6a HeizKV einen Anspruch darauf, monatlich eine Aufstellung ihrer Verbrauchsdaten zu erhalten; das soll für mehr Transparenz sorgen und Anreize zum Energiesparen schaffen. Die Information muss die Nutzer unmittelbar erreichen, ob auf Papier oder elektronisch. Gem. § 6a Abs. 3 HeizKV müssen dem Nutzer mit der Jahresabrechnung ferner umfassende, in der Bestimmung im Einzelnen aufgelistete Informationen gegeben werden. Verstöße gegen diese Bestimmungen begründen gem. § 12 HeizKV ein Kürzungsrecht der Nutzer i.H.v. je 3 %; das Kürzungsrecht können aber nur Mieter gegenüber ihren Vermietern, nicht Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft ausüben (wie § 12 Abs. 1 S. 4 HeizKV ausdrücklich bestimmt). Davon unberührt bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV geregelte Möglichkeit der Kürzung um 15 %, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Bei mehreren Pflichtverstößen addieren sich die Kürzungsrechte auf bis zu 21 % (15 + 3 + 3 %).

Rz. 65

Dass die Funkablesung gesetzlich zwingend ist, bedeutet nicht, dass die Anforderungen in puncto Datenschutz geringer würden. Datenschutzrechtlich entspricht ein Beschluss über die Anschaffung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Nutzungsmodalitäten (Anzahl der gespeicherten Messwerte, Häufigkeit und Datensicherheit der Übertragung) klar geregelt werden;^[122] werden die Geräte vom Verwalter ohne vorhergehenden Beschluss angeschafft, muss dieser nachgeholt werde. Nach § 6b HeizKV darf die Erhebung, Speicherung und Verwendung der per Funkablesung erhobenen Daten nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen.

Rz. 66

Wenn die Erfassungsgeräte – wie üblich – gemietet werden, muss der Mietvertrag vorsehen, dass die Auslesung durch jedermann (und nicht nur durch Vermieter der Geräte) möglich ist (str.);^[123] sonst ist eine Gemeinschaft faktisch für den gesamten Nutzungszeitraum an den Vermieter der Geräte gebunden, was einen Wechsel des Messdienstleistungsunternehmens unmöglich macht.

Rz. 67

Die Ausstattungspflicht gilt nicht, wenn einer der Ausnahmetatbestände des § 11 HeizKV vorliegt (z.B. Räume in Altersheimen oder in Passivhäusern oder wenn die Beheizung auf regenerativer Energieerzeugung beruht; zum Haus mit nur 2 Wohnungen → § 12 Rdn 104). In der Praxis spielt vor allem der Ausnahmetatbestand der "unverhältnismäßig hohen Kosten" (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV) eine Rolle. Die Kosten für die Ausstattung mit Messgeräten sind unverhältnismäßig, wenn sie sich nicht durch die zu erwartenden Einsparungen innerhalb von 10 Jahren amortisieren. Bei der Berechnung kann eine zu erwartende Erhöhung der Energiepreise berücksichtigt werden (str.).^[124] Dabei ergibt sich aus § 12 Abs. 1 HeizKV, dass bei verbrauchsabhängiger Abrechnung Einsparungen von 15 Prozent erreicht werden. Daraus folgt: Kostet die Ausstattung mit Messgeräten mehr als 150 % der jährlichen Heiz- bzw. Warmwasserkosten, ist sie unverhältnismäßig.

Rz. 68

Gem. §§ 7 und 8 HeizKV sind die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50 % und zu höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen; dieser Verteilungsschlüssel geht dem allgemeinen Verteilerschlüssel des § 16 Abs. 1 S. 2 WEG (MEA) vor. Die Kosten der Versorgung mit Warmwasser gehören nur insoweit zu den Heizkosten, als es um die Aufheizung des Wassers geht. Der Wasserverbrauch als solcher wird zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet, während für die Verteilung der im Warmwasser steckenden Heizkosten der M...