§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / c) Ablesung und Abrechnung

Rz. 79

Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.^[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (indem die Zählerergebnisse in eine Abrechnung einfließen) ist gem. § 37 Abs. 1 MessEG verboten und stellt gem. §§ 60, 31 Abs. 1 MessEG eine Ordnungswidrigkeit dar.^[148] Sie ist trotzdem verbreitet, insbes. wenn und weil die Zähler noch funktionstüchtig sind. Das wird durch zwei Umstände begünstigt: Zum einen werden Verstöße von den Eichämtern kaum verfolgt; bislang sind nur wenige Fälle bekannt geworden, in denen einem Verwalter^[149] oder einer Gemeinschaft^[150] per Ordnungsverfügung die Verwendung ungeeichter Zähler im Zuge der WEG-Jahresabrechnung untersagt wurde oder ein Bußgeld verhängt wurde. Zum anderen ermuntert die Zivilrechtsprechung geradezu zur Verwendung ungeeichter Zähler: Denn die Abrechnung wird dadurch nicht zwangsläufig unrichtig und anfechtbar; den Werten kommt nur keine "Richtigkeitsvermutung" mehr zu.^[151] Im Prozess (z.B. Zahlungsklage des Vermieters gegen den Mieter oder Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers) muss die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachgewiesen werden. Dafür verlangt die Rspr. nicht viel: "Dabei mag ggf. der Vortrag geeigneter Grundlagen zur tatrichterlichen Schätzung nach § 287 ZPO genügen, wie etwa die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode".^[152] Üblich dürfte eher der Sachverständigenbeweis sein. Es kann auch der Prüfbericht einer staatlich anerkannten Prüfstelle für Messgeräte für Wasser genügen, die die Einhaltung der sog. Verkehrsfehlergrenzen bestätigt; auf die Einhaltung der (engeren) Eichfehlergrenzen kommt es dann nicht an. Wer unter Berufung auf die fehlende Eichung eine Abrechnung anficht, trägt somit das prozessuale Kostenrisiko, dass die Beklagten ("die WEG") im Prozess die Richtigkeit der Werte beweisen können; kommt es dazu, muss der Kläger kostenbefreiend anerkennen können.^[153] Allerdings wurde die zitierte Rspr. vor dem Inkrafttreten des MessEG (am 1.1.2015) entwickelt und es wird streitig diskutiert, ob sie heute noch Bestand haben kann.^[154]

Rz. 80

Die Ablesung sollte möglichst am Ende des Abrechnungszeitraums stattfinden. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer gem. § 6 Abs. 1 HeizKV i.d.R. innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Wenn der Eigentümer oder Mieter trotz ausreichender Ankündigung eine zweite Anreise des Ablesers verursacht, können – sofern ein entsprechender Beschluss gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG existiert – etwaige Zusatzkosten dem Eigentümer direkt belastet werden. Der Zutritt zwecks Ablesung kann – ggf. per einstweiliger Verfügung – von der WEG erzwungen werden; doch ist stattdessen die Schätzung üblich. Denn wenn eine Ablesung unterbleibt, kann "aus zwingenden Gründen der Verbrauch nicht erfasst werden", was gem. § 9a HeizKV ("Kostenverteilung in Sonderfällen") einem Geräteausfall gleichsteht. In diesen Fällen ist (sofern nicht mehr als 25 % der Wohnfläche betroffen sind, § 9a Abs. 2 HeizKV) der Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln“.^[155] Die Schätzung stellt eine verbrauchsabhängige Abrechnung dar, weshalb ein Mieter kein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 HeizKV hat. Wenn – z.B., weil auf mehr als 25 % der Wohnfläche keine Ablesung erfolgte – nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann, stellt sich die Frage, nach welchem Maßstab dann abzurechnen ist. Nach zutreffender Auffassung ist einer der Maßstäbe des § 7 Abs. 1 HeizKV (Wohnfläche usw.) anzuwenden;^[156] das sollte schon wegen der "Einheit der Rechtsordnung" gelten, weil der BGH für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung entschieden hat, dass bei Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach Wohnfläche abzurechnen ist.^[157] Nach anderer Ansicht ist nach dem "allgemeinen Verteilerschlüssel" der Gemeinschaftsordnung, subsidiär gem. § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen abzurechnen.^[158] Wird nach Fläche (oder einem anderen nicht verbrauchsabhängigen Maßstab) abgerechnet, soll einem Mieter kein Kürzungsrecht (15 %) gem. § 12 Abs. 1 HeizKV zustehen;^[159] Wohnungseigentümer haben von vornherein nie ein Kürzungsrecht. Messdifferenzen (z.B. bei Warmwasser oder Fernwärme), wenn die Summe der Einzelzählerwerte mit dem Ergebnis des Hauptzählers nicht übereinstimmt, sind bis zu ca. 25 % unvermeidlich und bleiben unberücksich...