§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / d) Vorgehen bei Nutzerwechsel

Rz. 87

Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;^[175] bei einem Eigentümer- und Nutzerwechsel dient die Zwischenablesung und -abrechnung der internen Kostenabgrenzung zwischen Verkäufer und Käufer. Verpflichtet ist aber (wie auch bei der Ausstattung mit Erfassungsgeräten) die WEG, nicht der einzelne Eigentümer. Was aber soll die WEG mit der Zwischenabrechnung anfangen? Diese steht im Widerspruch zum wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnungsprinzip: Die WEG-Jahresabrechnung berücksichtigt einen Nutzerwechsel nicht, weil sie wohnungsbezogen immer das ganze Kalenderjahr umfasst. Dazu kommt das praktische Problem, dass der Verwalter die Zwischenablesung – unabhängig davon, ob es um ein vermietetes oder ein selbstgenutztes Wohnungseigentum geht – nur dann vornehmen oder beauftragen kann, wenn ihm der Nutzerwechsel mitgeteilt wird, was häufig unterbleibt. Letztlich bleibt es folgenlos, wenn eine WEG die Vornahme von Zwischenablesungen bei Nutzerwechseln den jeweiligen Eigentümern überlässt, weshalb "Nichtstun" durchaus eine Option ist. Die Eigentümer sind auf eine Zwischenablesung durch den Verwalter oder eine Wärmedienstfirma nicht etwa angewiesen, sondern können die Ablesung selbst vornehmen und ggf. das Ergebnis verwerten, indem sie die auf das Kalenderjahr bezogene Heizkostenabrechnung der betreffenden Wohnung entsprechend der Ablesewerte aufteilen. Trotzdem: Meistens sind die Eigentümer dankbar damit einverstanden, wenn die Verwaltung in Erfüllung der Vorgaben der HeizKV für sie im Fall des Nutzerwechsels eine Zwischenablesung durchführen und eine zeitanteilige Heizkostenabrechnung erstellen lässt – jedenfalls dann, wenn die dafür anfallenden Kosten der "begünstigte" Wohnungseigentümer trägt (dazu nachfolgend). Wird dem Verwalter ein Nutzerwechsel (oder die Zählerstände der Zwischenablesung) mitgeteilt, sollte er diese Daten also bei der Fertigung der Heizkostenabrechnung berücksichtigen bzw. – wenn ein Wärmedienstunternehmen beauftragt ist – sie an dieses weitergeben. Auf der Grundlage der Zwischenablesung erfolgt eine zeitanteilige Aufteilung der Heizkosten auf die jeweiligen Nutzer. Für das Jahr, in welchem der Nutzerwechsel stattfand, gibt es somit zwei (oder mehr) Heizkostenabrechnungen. Die Einzeljahresabrechnung der betreffenden Wohnung muss aber den Gesamtbetrag der Heizkosten (Summe der beiden Teilabrechnungen) ausweisen; es dürfen nicht etwa zwei zeitanteilige WEG-Einzelabrechnungen zur Beschlussfassung gebracht werden (→ § 8 Rdn 34).

Rz. 88

Die Kosten einer Zwischenablesung sind im Ausgangspunkt – wie die übrigen Verbrauchserfassungskosten auch – nach dem für die Heizkosten maßgeblichen Verteilerschlüssel auf alle Eigentümer zu verteilen.^[176] Eine anderweitige Verteilung kann per (Dauer-)Beschluss gem. § 16 Abs. 2.S. 2 WEG festgelegt werden (→ § 8 Rdn 180). So kann vorgesehen werden, die Kosten im Falle eines Mieterwechsels nur dem Eigentümer der betroffenen Wohnung aufzuerlegen. Findet ein Eigentümerwechsel statt, der mit einem Nutzerwechsel verbunden ist (wenn es sich also um eine selbstgenutzte und nicht um eine vermietete Wohnung handelt), kann ein Beschluss auch vorsehen, dass der Erwerber die Kosten zu tragen hat; denn eine Zuweisung in der Jahresabrechnung auf den Verkäufer wäre nicht möglich, weil nur der aktuelle Eigentümer (Erwerber) aus der Jahresabrechnung verpflichtet wird. Am besten ist es, wohnungsbezogen immer den jeweiligen Eigentümer (im Zeitpunkt der Abrechnung) zu belasten, weil damit alle Fälle des Nutzerwechsels erfasst werden. So verfährt man auch bei den Kosten einer Veräußerungszustimmung (→ § 10 Rdn 150). Exkurs ins Mietrecht: Ob etwaige den vermietenden Eigentümer treffende Kosten der Zwischenablesung im Mietvertrag auf den (aus- oder einziehenden) Mieter verlagert werden können, ist streitig.^[177]

Rz. 89

Sind zwei oder mehrere Heizungsanlagen vorhanden, was bei einer Mehrhausanlage der Fall sein kann, kann gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine hausweise getrennte Heizkostenabrechnung beschlossen werden; das ist m.E. infolge der nach der HeizKV bestehenden Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung sogar zwingend.^[178]

Rz. 90

Wegen weiterer Einzelfragen zur Heizkostenabrechnung, die keinen speziellen Bezug zum Wohnungseigentum haben, wird auf die mietrechtliche Rechtsprechung und Literatur verwiesen.

[175] Nach Casser, Heizkosten in der Abrechnung, ZWE 2018, 117, 119 trifft den Verwalter im Falle des Mieterwechsels keine Pflicht, weil nur der Vermieter die Zwischenablesung zu veranlassen habe.

[176] Staudinger/Häublein § 28 Rn 72. Die in der Vorauflage vertretene Auffassung (Verteilung nach MEA) wird aufgegeben.

[177] Dagegen LG Leipzig v. 5.9.2019 – 8 O 1620/1...