§ 8 Sachenrecht / ff) Erlöschen der Hypothek

Rz. 52

Die Rückzahlung eines durch eine Hypothek gesicherten Tilgungsdarlehens erfolgt über einen langen Zeitraum in einer Vielzahl von Einzelraten. Mit jeder Zahlung des Darlehensschuldners erlischt die Darlehensforderung gem. § 362 Abs. 1 BGB zu einem bestimmten Bruchteil, nämlich in Höhe des in dem Zahlungsbetrag vereinbarungsgemäß enthaltenen Tilgungsanteils. In Höhe dieses Tilgungsanteils erlischt die Hypothek nicht wirklich, was bei "natürlicher Betrachtung" zunächst überrascht. Sie geht vielmehr kraft Gesetzes gem. § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks über und verwandelt sich dort in der logischen Sekunde der Tilgung gem. § 1177 Abs. 1 BGB – von hier nicht erläuterten Ausnahmen abgesehen – ohne weiteres Zutun kraft Gesetzes in eine sog. Eigentümergrundschuld. Sinn dieses Übergangs als "geändertes" Recht auf den Eigentümer ist, diesem zu ermöglichen, das dingliche Recht (die "nunmehr" Grundschuld) für etwaige künftige Krediterfordernisse erneut nutzen zu können. Benötigt der Eigentümer bspw. fünf Jahre später einmal wieder ein Darlehen, könnte er die "nun" Eigentümergrundschuld an die Bank (oder den sonstigen Darlehensgeber) zu diesem Zweck zur Sicherheit abtreten. Die Eigentümergrundschuld würde sodann zur "normalen" Fremdgrundschuld. Der Eigentümer kann sich dann auf diesem Weg die Notar- und Grundbuchkosten (letzteres nur bei der Briefhypothek, die sich in eine Briefgrundschuld verwandelt, nicht bei einer ursprünglichen Buchhypothek, da zur Übertragung der Eigentümerbuchgrundschuld auf einen Dritten die Eintragung im Grundbuch konstitutiv erforderlich ist!) für die Grundschuldbestellung beim zweiten Darlehen sparen. Wegen der Akzessorietät der Hypothek ist der Hypothekar nach jeder Zahlung nur noch in Höhe des verbleibenden Restbetrages der Darlehensforderung dinglich durch die Rest-Hypothek gesichert. Es bedarf hiernach also keiner Rückübertragung in Form einer Rückabtretung durch den bisherigen Hypothekar auf den Eigentümer, der rechtlich relevante Vorgang tritt vielmehr automatisch kraft Gesetzes ein. Möchte der Eigentümer nach vollständiger Rückzahlung des gesicherten Darlehens bspw. die im Grundbuch noch als Hypothek ausgewiesene Eigentümergrundschuld löschen lassen, muss er dem Grundbuchamt gegenüber – das sich gem. § 891 BGB auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen darf, mithin davon ausgehen muss, dass es sich bei dem Recht noch um eine voll valutierende Hypothek handelt – nachweisen, dass sich die Hypothek mittlerweile in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt hat. Der Eigentümer kann daher von dem bisherigen Hypothekar nach erfolgter Rückzahlung gem. § 1140 BGB eine sog. löschungsfähige Quittung verlangen, d.h. eine Erklärung, dass der Darlehensschuldner zu einem bestimmten Zeitpunkt die bislang gesicherte Forderung an ihn zurückbezahlt hat. Diese Erklärung muss der Hypothekar durch einen Notar unterschriftsbeglaubigen lassen. Mittels dieser Erklärung kann der Eigentümer dann gegenüber dem Grundbuchamt seine nunmehr bestehende Rechtsinhaberschaft nachweisen und bspw. die Löschung im Grundbuch durch Aufhebungserklärung gem. § 875 BGB und entsprechende unterschriftsbeglaubigte Löschungsbewilligung gem. §§ 19, 29 Abs. 1 Satz 2 GBO unter Beifügung der löschungsfähigen Quittung erreichen. Anstelle der löschungsfähigen Quittung könnte sich der Eigentümer auch von dem bisherigen Gläubiger der Hypothek eine sog. Löschungs- oder eine Berichtigungsbewilligung in unterschriftsbeglaubigter Form aushändigen lassen. Diese alternativen Varianten sollen hier jedoch nicht näher verfolgt werden.