§ 8 Sachenrecht / III. Besondere Eigentumsarten

Rz. 30

Es ist nicht immer so, dass ein Gegenstand nur einer Person gehört. Es gibt vielmehr unterschiedliche Formen, in denen man gemeinsam mit anderen Eigentümer einer Sache sein kann.

1. Miteigentum

Rz. 31

Der gesetzliche Normalfall der Eigentumsbeteiligung mehrerer an einer Sache ist das Miteigentum nach Bruchteilen, auch Bruchteilseigentum genannt. Jedem Miteigentümer steht dabei das Eigentum zu einer bestimmten Quote, z.B. zu ½, zu. Diese Quote ist nur ein "ideeller" (abstrakter) Anteil, da es nicht möglich ist, die Quote konkret gegenständlich zuzuordnen, es kann also nicht gesagt werden, welche Hälfte des Gegenstandes bspw. eines Pkws oder eines Hauses nun dem Berechtigten zusteht. Jeder Miteigentümer ist gem. § 747 BGB berechtigt, über seinen Eigentumsanteil frei zu verfügen, die anderen Miteigentümer müssen also weder um entsprechende Erlaubnis gefragt werden noch müssen sie bei der Übertragung des Miteigentumsanteils mitwirken. Die Übertragung des Miteigentumsanteils erfolgt bei beweglichen Sachen gem. §§ 929 ff. BGB, wobei an die Stelle der Übertragung des alleinigen Besitzes die Übertragung von Mitbesitz tritt. Miteigentum an Grundstücken wird wie das Volleigentum gem. §§ 873, 925 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch übertragen. Soll das gesamte Eigentum an der ganzen Sache übertragen werden, müssen alle Miteigentümer zusammenwirken und gemeinsam die Übereignungserklärung betreffend die Sache als Ganzes abgeben.

2. Wohnungseigentum und Teileigentum

Rz. 32

Wohnungseigentum und Teileigentum sind zwei besondere Arten des Miteigentums an einem Grundstück, die gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind. Grundsätzlich erstreckt sich gem. § 94 Abs. 1 BGB das Eigentum an einem Grundstück auf die aufstehenden Gebäude, so dass der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer aller Wohnungen bzw. der nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten (Büroflächen etc.) des Gebäudes ist. Sind mehrere Personen Miteigentümer eines bebauten Grundstücks, steht auch jede Wohnung im Miteigentum aller Eigentümer, zumal – wie erörtert – eine gegenständliche Zuordnung der Eigentumsquote zu einem bestimmten Grundstücks- oder Gebäudeteil nicht möglich wäre. Dieses Ergebnis trägt aber nicht dem Bedürfnis der Beteiligten Rechnung, alleiniger Eigentümer abgrenzbarer Wohn- bzw. sonstiger Räumlichkeiten mit anderem Nutzungszweck werden zu können. Der Gesetzgeber hat daher mit dem Wohnungseigentumsgesetz diesem Bedürfnis Rechnung getragen und eine Kombination von Mit- und Alleineigentum geschaffen. Zu dem quotalen Miteigentum an dem Grundstück und dem aufstehenden Gebäude (tragende Teile) gehört jeweils das Sondereigentum, also das Alleineigentum (nicht nur Quote!) an bestimmten Räumen des Gebäudes. Bei Räumen, die zu Wohnzwecken bestimmt sind, handelt es sich dann um sog. Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG), bei nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten handelt es sich um Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Wohn- bzw. Teileigentum sind also besondere Formen des Miteigentums, die sich von diesem dadurch unterscheiden, dass ganz bestimmte Räumlichkeiten eines Hauses nicht allen Grundstücksmiteigentümern gemeinschaftlich, sondern nur einem bestimmten von ihnen allein gehören.

Rz. 33

Alle Wohnungseigentümer (Teileigentümer) bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Rechtsverhältnis untereinander sich insbesondere nach der jeweiligen Gemeinschaftsordnung gem. §§ 10 ff. WEG richtet. Sofern das Wohnungseigentum (Teileigentum) übertragen werden soll, geht dies immer nur zusammen mit dem Miteigentumsanteil, dem es untrennbar als Bestandteil zugeordnet ist (§ 6 Abs. 1 WEG). Das Wohnungseigentumsrecht wurde vor einigen Jahren reformiert, weiter wurde der Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Bundesgerichtshof eine Teilrechtsfähigkeit zugestanden, so dass also in bestimmten Konstellationen die Wohnungseigentumsgemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, klagen und verklagt werden kann. Zuvor mussten alle einzelnen Wohnungseigentümer klagen oder verklagt werden, was zu vielfältigen auch praktischen Schwierigkeiten geführt hat. Weiter wurden vom Gesetzgeber Regelungen aufgenommen, um die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Einführung von Mehrheitsentscheidungen in der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beweglicher zu machen. Das war erforderlich, um einzelnen bei Wohnungseigentumsgemeinschaften immer wieder anzutreffenden "Blockadeuren" der Mehrheitsmeinung vorzubeugen. In bestimmten Konstellationen wie insbesondere bei Beschlüssen über Sanierungsmaßnahmen können diese nun "überstimmt" werden (vgl. § 22 Abs. 1 WEG). Weiter wurde das Verfahrensrecht geändert. Während früher zwischen so genannten "streitigen" und "nicht streitigen" WEG-Sachen unterschieden wurde und die nicht streitigen im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu beurteilen waren, die streitigen im Zivilprozess nach der ZPO, unterliegen nunmehr gem. §§ 43 ff. WEG alle Streitigkeiten der ZPO. Das frühere Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) wurde abgeschafft. An seine Stel...