aa) Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale
Rz. 26
Wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich seiner lagetypischen Merkmale vom "Standardbodenrichtwertgrundstück" (Bodenrichtwertgrundstück) der einschlägigen Richtwertzone abweicht, kann es zu einer Anpassung des der Bewertung zugrunde zu legenden Bodenrichtwerts kommen. Eine solche Anpassung kann gerade bei großen Grundstücken und/oder in hochwertigen Richtwertzonen zu erheblichen Werterhöhungen und entsprechenden unerwarteten Steuerbelastungen im Rahmen der lebzeitigen Immobilienübertragung führen. Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale sind insbesondere
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die Art und das Maß der baulichen Nutzung (abweichende Geschossflächenzahl), |
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die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie |
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die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. |
bb) Abweichende Geschossflächenzahl (GFZ)
Rz. 27
In der Praxis kommt es – gerade in Ballungszentren – im Rahmen der Bewertung regelmäßig zu Anpassungen des Bodenrichtwerts wegen einer abweichenden Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von der des (für die Bodenrichtwertzone durchschnittlichen) Bodenrichtwertgrundstücks. Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks wieder, § 20 BauNVO. Die Geschossflächenzahl ist also eine Verhältniszahl zwischen der planrechtlich möglichen Bebauung und der Geschossfläche. Sie ergibt sich aus der städteplanerischen Definition eines Baugebiets und ist ein wesentliches Begrenzungsmaß für die zukünftige Bebauungsdichte. So werden z.B. Einfamilienhausgebiete in der Regel mit einer niedrigen Geschossflächenzahl ausgewiesen und Geschäftszentren mit einer entsprechend hohen Geschossflächenzahl.
Rz. 28
Die Bebaubarkeit bzw. Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks ergibt sich grundsätzlich aus dem einschlägigen Bebauungsplan, soweit die Bebaubarkeit nicht nach § 34 BauGB (Umgebungsbebauung) ermittelt wird.
Die (zulässige oder wertrelevante) Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks kann der Bodenrichtwertkarte entnommen bzw. bei der Gemeinde oder den Gutachterausschüssen erfragt werden.
Rz. 29
Die zulässige Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks kann im Einzelfall bei der örtlichen Bauordnungsbehörde erfragt werden bzw. ergibt sich aus dem Bebauungsplan. Zur Ermittlung der wertrelevanten Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks findet man Hinweise in der Bodenwertrichtlinie. Dabei ist m.E. auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen, d.h. die Geschossflächenzahl ergibt sich aus dem Verhältnis aus der tatsächlichen Geschossfläche und der tatsächlichen Grundstücksfläche.
Rz. 30
Wird vom Gutachterausschuss eine zulässige bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nachfolgender Formel abzuleiten:
Umrechnungskoeffizienten sind, sofern durch den Gutachterausschuss keine spezifischen Werte zur Verfügung gestellt werden, die nach H B 179.2 ErbStH (allgemeinen) Umrechnungskoeffizienten zur Angleichung des Bodenrichtwerts.
Weist der Gutachterauschuss z.B. für das zu bewertende Grundstück einen Bodenrichtwert von "1.000 EUR/m² 0,6 W" aus und liegen keine örtliche Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse vor, ist baurechtlich aber ein Geschossflächenzahl von 0,8 aufgrund Bebauungsplan zulässig, kommt es grundsätzlich zu einer Anpassung des Bodenrichtwerts nach oben:
cc) Abweichende Grundstückstiefe und Grundstücksgröße
Rz. 31
Sind die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden, ist die Grundstücksfläche in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet. Für das baulich nicht oder nur eingeschränkt nutzbare Hinterland ist sodann ein Bewertungsabschlag vorzunehmen. Gleiches gilt bei eingeschränkter Bebaubarkeit wegen Übergröße des zu bewertenden Grundstücks, wenn der Gutachterausschuss entsprechend Umrechnungskoeffizienten für diesen Fall zur Verfügung stellt.
dd) Abweichung bei Frei- und Verkehrsflächen
Rz. 32
Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung eingeflossen ist. Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen.
ee) Fehlender Bodenrichtwert bei Grundstücken im Entwicklungszustand
Rz. 33
Sofern für Rohbauland und Bauerwartungsland zulässigerweise gem. § 196 BauGB keine Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen ermittelt worden sind, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, § 179 S. 4 ErbStG. Es können dabei Prozentsätze zum vergleichbaren Bauland herangezogen werden: Bauerwartungsland kann mit 25 %, Bruttorohbauland mit 50 % und Nettorohbauland mit 75 % des Baulandes bewertet werden.