§ 8 Steuerpflichtiger Erwerb, Wertermittlung und Bewertung / II. Verkehrswertgutachten

1. Rechtsgrundlagen

Rz. 98

Sofern – wie in der Praxis regelmäßig der Fall – kein stichtagsnaher Verkauf vorliegt (siehe Rdn 103 f.>), kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Verkehrswertgutachten erbracht werden.^[45] Für die Begutachtung gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, mithin die

▪	Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV),[46]
▪	Wertermittlungsrichtlinien (WertR),[47]

wobei sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen sind.^[48]

[45] R B 198 Abs. 3 S. 1 ErbStR 2019.

[46] Vom 19.5.2010, BGBl I, 639, in Kraft getreten am 1.7.2010.

[47] Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL).

[48] R B 198 Abs. 3 S. 4, 5 ErbStR 2019.

2. Auswahl des Gutachters

Rz. 99

Nach gefestigter Auffassung des BFH^[49] kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch Vorlage eines Gutachtens nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Nach der Finanzverwaltung^[50] hingegen kann der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig (auch) durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen erbringen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt. Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.^[51]

Hinweis

Zu beachten ist im Lichte eines späteren finanzgerichtlichen Verfahrens (also bei Scheitern des Einspruchs), dass der BFH einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung verlangt.

[49] BFH v. 5.12.2019 – II R 9/18, BStBl II 1021, 135, in Anknüpfung an BFH, Urt. v. 11.9.2013 – II R 61/11, BStBl II 2014, 363, und gegen die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden vom 19.2.2014, BStBl I, 808.

[50] R B 198 Abs. 3 S. 1 ErbStR 2019.

[51] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 2.12.2020, BStBl 2021 I, 146.

3. Bindungswirkung des Gutachtens

Rz. 100

Das Gutachten – auch wenn der Steuerpflichtige einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeschaltet hat – ist für die Finanzverwaltung nicht bindend, sondern unterliegt der freien Beweiswürdigung des zuständigen Finanzamts und nachfolgend der Finanzgerichtsbarkeit. Diese dürfen und müssen das Gutachten zunächst auf Plausibilität und dann inhaltlich auf sachliche Richtigkeit hin überprüfen. Ist es unschlüssig bzw. enthält es Mängel (z.B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), kann das Finanzamt das Gutachten schlicht (ohne eigenes Gegengutachten) zurückweisen.^[52] Geht das Gutachten hingegen von richtigen Tatsachen aus, folgt es einem logischen Aufbau, kommt es zu schlüssigen Ergebnissen und entspricht es der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), ist regelmäßig der im Gutachten ermittelte Wert anzusetzen.^[53]

[52] R B 198 Abs. 3 S. 1 ErbStR 2019.

[53] Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 198 Rn 21.

4. Gutachterkosten

Rz. 101

Die Kosten für das Gutachten trägt stets der Steuerpflichtige, also auch in dem Fall, in dem der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (erst) im finanzgerichtlichen Verfahren gelingt.

Bei einer Grundstücksschenkung sind die Kosten im vollen Umfang abzugsfähig, wenn sie im Rahmen der Verpflichtung zur Abgabe der Schenkungsteuererklärung bzw. Feststellungserklärung angefallen sind (siehe § 1 Rdn 203>). Gleiches gilt für Gutachterkosten zur Ermittlung eines gemeinen Werts im Rahmen eines anschließenden Rechtsbehelfsverfahrens, eines finanzgerichtlichen Verfahrens oder eines Verfahrens, in dem die Änderung der Wertfeststellung beantragt wird, sind – wie die Verfahrenskosten selbst – bei einer Schenkung nicht absetzbar (siehe § 1 Rdn 204>).

Rz. 102

Im Rahmen der Erbauseinandersetzung sind nach Ansicht des BFH die Sachverständigenkosten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks als Nachlassverbindlichkeit i.S.d. § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG abzugsfähig, wenn sie in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen anfallen, was regelmäßig der Fall sein wird.^[54] Dies gilt auch, wenn das Gutachten erst im Rechtsbehelfsverfahren eingeholt wird.

[54] BFH v. 19.6.2013 – II R 20/12, BStBl II 2013, 738.