§ 8 Verfahrensrecht und Entziehungsverfahren (§§ 17, 43– ... / B. Zuständigkeit des Gerichtes für Wohnungseigentumssachen (§ 43 Abs. 2 WEG)

I. Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander (§ 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG)

1. Fortführung des alten Rechtes

Rz. 7

Nach Bekunden der Gesetzesmaterialien will die neue Fassung der Zuständigkeitsvorschrift im Wesentlichen die Rechtspraxis nach früherem Recht fortsetzen.^[6] Es bleibt also insbesondere bei der weiten Handhabung der Vorschrift. So erfasst § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG etwa den Streit mit ausgeschiedenen Wohnungseigentümern,^[7] mit Verwaltungsbeiräten, die nicht (mehr) Wohnungseigentümer sind und mit Dritten nach Abtretung wohnungseigentumsrechtlicher Forderungen. Anders als der Gerichtstand nach § 43 Abs. 1 WEG begründet das Vorliegen einer Streitigkeit nach § 43 Abs. 2 WEG eine ausschließliche Zuständigkeit des Gerichtes der belegenen Sache.

[6] BT-Drucks 19/18791, S. 79.

[7] S. zuletzt BGH v. 13.12.2019 – V ZR 313/16; WuM 2020, 180 = GE 2020, 410.

2. Erweiterung durch § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG

a) Streitigkeiten um das sachenrechtliche Grundverhältnis

Rz. 8

Durch den Wegfall der Formulierung in § 43 Nr. 1 WEG a.F., wonach es sich um Rechte "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" handeln musste, wollte der Gesetzgeber die Streitigkeiten aus dem so genannten sachenrechtlichen Grundverhältnis nunmehr der Zuständigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuweisen.^[8] Denn in diesen Fällen streiten die Wohnungseigentümer nicht um Rechte aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa über Umfang und Gegenstand von Sonder- und Miteigentum, sondern um Vorfragen,^[9] weshalb man diese Streitigkeiten nicht § 43 Nr. 1 WEG a.F. zuordnete. Die mit dem Wegfall des Passus "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" verbundene Umorientierung ist im Hinblick auf die auch hier maßgeblichen wohnungseigentumsrechtlichen Fragen sicher zu begrüßen, zumal bisweilen sogar streitig war, wann eine Auseinandersetzung um das sachenrechtliche Grundverhältnis überhaupt vorlag.^[10]

[8] BT-Drucks 19/18791, S. 79.

[9] BGHZ 130, 164 f.; BGH ZMR 2015, 231, 232; ZMR 2015, 867; OLG Düsseldorf ZMR 2009, 54; KG ZMR 2010, 705; OLG Köln ZMR 2011, 226; OLG Frankfurt am Main ZMR 2012, 30.

[10] Vgl. LG Frankfurt/M. v. 15.11.2019 – 2–13 S 72/19; WuM 2020, 53 zum Streit über die Abgrenzung Gemeinschaftsvermögen von Sondernutzungsrechten.

b) Streitigkeiten um das Gemeinschaftsvermögen

Rz. 9

Die neue Fassung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG erweist sich auch insoweit als glücklich, als die bisherige Beschränkung auf Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum auch in anderer Hinsicht zu eng war. Denn ein ganz ähnlicher Streit konnte auch über die Nutzung des Gemeinschaftsvermögens, etwa eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenen Grundstücks zwecks Erweiterung des knappen Parkraums entstehen. Nachdem auf die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens in § 9a Abs. 3 WEG nun die Regelungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anwendbar sind, war es nur folgerichtig, auch Streitigkeiten aus beiden Bereichen demselben Regime zu unterwerfen, was durch die Neufassung von § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG nun gewährleistet ist.

II. Streitigkeiten zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG)

1. Weiterer Anwendungsbereich trotz unveränderten Wortlauts

Rz. 10

§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht wortgleich § 43 Nr. 2 WEG a.F. Allerdings hat er durch die Änderungen im materiellen Recht nun einen weiteren Anwendungsbereich. Da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Durchführung von Beschlüssen nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt, können sie nicht mehr von einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Streitigkeiten hierüber sind künftig Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft^[11] und sind daher im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG auszutragen. Insbesondere Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche waren ihrem Ursprung nach Individualrechte und blieben es auch nach einer Vergemeinschaftung, so dass man sie konsequenterweise dem Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. zuordnen musste. Heute ordnet sie der Gesetzgeber eindeutig kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, so dass sie wohl dem Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG unterfallen. Dies gilt umgekehrt ebenso für gemeinschaftsbezogene Pflichten etwa aus § 14 Abs. 3 WEG wegen der Duldung von Einwirkungen.

[11] Vgl. § 3 Rdn 3.

2. Streit um Rechte und Pflichten im Hinblick auf das Gemeinschaftsvermögen

Rz. 11

Durch den glücklicherweise unverändert weiten Wortlaut der Vorschrift kann ihr ein großer Teil der Streitigkeiten um das Gemeinschaftsvermögen zugeordnet werden. Denn § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist nicht auf Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftseigentum beschränkt. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der ein zugekauftes Grundstück über Gebühr in Anspruch nimmt, lässt sich auch diese Streitigkeit zwanglos dem Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuordnen. Allerdings gilt dies nicht bei Gemeinschaftsvermögen, das zugleich Sondereigentum ist, etwa eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft erworbene Wohnung. Wirkt ein Wohnungseigentümer auf diese ein, steht ihm die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber wie jeder andere Sondereigentümer. Ihre diesbezüglichen Rechte muss sie daher im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG durchsetzen.

III. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters (§ 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG)

1. Änderungen im Wortlaut gegenüber § 43 Nr. 3 WEG a.F.

Rz. 12

Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei de...