1. Bedeutung
Rz. 39
Mit § 44 Abs. 2 S. 2 WEG normiert der Gesetzgeber die Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Damit scheint auf den ersten Blick nur die früher in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. normierte Informationspflicht modifiziert in das neue Recht übertragen zu sein. Tatsächlich begründet § 44 Abs. 2 S. 2 WEG nach neuem Recht Pflichten des Verwalters, die über seinen üblichen Aufgabenbereich hinausgehen. Da er nunmehr nur noch Organ und Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht mehr der einzelnen Wohnungseigentümer ist, verstehen sich Pflichten zumal zur unverzüglichen Information der Wohnungseigentümer nicht von selbst. Da er nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG zur umfassenden Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft befugt ist, könnte er die notwendigen Reaktionen auf eine Klage im Regelfall zudem selbst ergreifen. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG normiert also eine über diesen Rahmen hinausgehende Pflicht an.
2. Inhalt der Bekanntgabe
a) Gegenstand der Bekanntgabe
Rz. 40
§ 44 Abs. 2 S. 2 WEG redet etwas missverständlich davon, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer "Klage" bekanntzugeben hat. Dies scheint auf eine Fortführung der Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. zu deuten, wo dem Verwalter ebenfalls die Pflicht zur Unterrichtung über jedes Verfahren nach § 43 WEG a.F. auferlegt wurde. Der systematische Zusammenhang legt aber nahe, dass mit dem irreführend weiten Begriff der Klage nur Beschlussklagen gemeint sind. Dies folgt aus der Einordnung der Vorschrift in § 44 WEG, der ausdrücklich (nur) Beschlussklagen betrifft. Zudem beschäftigen sich der vorhergehende und der darauffolgende Satz ausschließlich mit Beschlussklagen. Es ist daher davon auszugehen, dass der Gesetzgeber den zu weiten Umfang der Informationspflichten in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F., der selbst Klagen einzelner Wohnungseigentümer untereinander oder gegen den Verwalter und selbst den Antrag auf Erlass von Mahnbescheiden umfasste, auf das gebotene Maß reduzieren wollte.
b) Erstinformation
Rz. 41
Wie § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. verlangt § 44 Abs. 2 S. 2 WEG mit der Bekanntgabe der Erhebung einer Klage nur eine Erstinformation, keine umfassende Mitteilungspflicht über den jeweiligen Stand des Prozesses. Die Bekanntgabe nach § 44 Abs. 2 S. 2 WEG will also wie die Vorgängernorm sicherstellen, dass die Wohnungseigentümer Kenntnis von einer Beschlussklage erlangen. Gerade im Hinblick auf die Bindungswirkung gegen alle Wohnungseigentümer gemäß § 44 Abs. 3 WEG soll die Möglichkeit ihrer frühzeitigen Beteiligung am Rechtsstreit sichergestellt sein. Es genügt daher die Mitteilung, dass ein zu nennender Wohnungseigentümer einen bestimmten Beschluss anficht bzw. die Ersetzung eines Beschlusses begehrt. Diese Mitteilung versetzt die Wohnungseigentümer in die Lage, sich beim Verwalter über den jeweiligen Verfahrensstand zu informieren. Darüber hinaus hat dieser die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über den Gang des Verfahrens zu unterrichten, insbesondere dann, wenn wichtige prozessuale Entscheidungen, etwa über Rechtsmittel anstehen.
3. Zeitpunkt der Information
Rz. 42
Im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt, da die Informationspflicht entsteht, beseitigt der Gesetzgeber den peinlichen Fehler des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F., wonach der Verwalter bereits bei Anhängigkeit, also bei Eingang der Klage bei Gericht zur Information der Wohnungseigentümer verpflichtet sein sollte. An Stelle dieses Zeitpunkts tritt nunmehr korrekt die Erhebung der Klage, also die Rechtshängigkeit. Nach Zustellung der Klage hat er die Wohnungseigentümer unverzüglich, also binnen einer Frist von wenigen Tagen zu unterrichten.
4. Form der Bekanntgabe
Rz. 43
Der Wortlaut des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG schreibt keine bestimmte Form der Bekanntgabe vor, was nach dem Bekunden der Gesetzesmaterialien auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers beruht. Dem Verwalter bleibt somit ein weiter Rahmen, wie er die Wohnungseigentümer informieren will. Selbst ein individueller Zugang bei den einzelnen Wohnungseigentümern ist nicht erforderlich. Der Verwalter kann also mit E-Mail, Brief oder, falls vorhanden, in einem Online-Portal der Liegenschaft über die Klageerhebung informieren. Denkbar ist auch ein Aushang, der jedenfalls dann datenschutzrechtlichen Vorgaben genügt, wenn er nur Miteigentümern zugänglich ist.
5. Fehlen des Verwalters
Rz. 44
Die Informationspflicht aus § 44 Abs. 2 S. 2 WEG trifft nur den Verwalter, nicht aber, wenn ein solcher nicht bestellt ist, den einzelnen Wohnungseigentümer, dem nach § 170 Abs. 3 ZPO zugestellt wird. Gleichwohl wird auch dieser jedenfalls aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer zur Bekanntgabe der Zustellung verpflichtet sein. Das Zurückhalten der Information über die Zustellung etwa aus Sympathie mit dem Klagebegehren stellt in jedem Fall eine Pflichtverletzung dar. Allerdings sind hier die Grenzen der Zumutbarkeit zu beachten. Eine Mitteilung an die zuletzt bekannte Adresse der Miteigentümer oder der Aushang am schwarzen Brett wird r...