§ 9 Aufhebung / C. Realteilung

I. Möglichkeiten

Rz. 9

Im Falle einer ursprünglichen blockweisen Aufteilung (vgl. § 2 Rdn 35 ff.) oder der Bildung von Untergemeinschaften (vgl. § 6 Rdn 4 ff.) wird gelegentlich eine Realteilung des Gesamtgrundstückes unter Fortbestand von zwei oder mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften erwogen. Das ist selbstverständlich über eine Komplettaufhebung (§ 9 WEG), Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft im Wege der Realteilung und anschließende Neuaufteilung der jeweiligen Blöcke bzw. Untergemeinschaften möglich, bei Großgemeinschaften aber äußerst zeit-, arbeits- und kostenintensiv.

II. Spaltung

Rz. 10

Ob es zulässig ist, eine solche Gesamtgemeinschaft unmittelbar unter sinngemäßem Fortbestand ihrer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu "spalten", wird, soweit ersichtlich, nicht ausführlich thematisiert.^[3] Dies wäre ein einfacher Weg unter Fortbestand aller bisherigen Grundbücher (Kürzung aller Bruchteilsnenner unter Fortfall derjenigen der anderen Einheiten, Zustimmung und Pfandfreigabe der eingetragenen Gläubiger, ggf. Aktualisierung der jeweiligen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung). Insofern ist jedoch Vorsicht geboten: Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer ist nach dem Umwandlungsgesetz kein spaltungsfähiger Ausgangs- oder Zielrechtsträger.

[3] Vgl. Langhein, notar 2012, 218.

III. Alternative

Rz. 11

Ist die abzuspaltende Untergemeinschaft klein, kann unproblematisch nach Muster B verfahren und lediglich bei dieser das Wohnungseigentum vorübergehend aufgehoben und anschließend neu aufgeteilt werden.^[4] Handelt es sich um eine Gemeinschaft mit nur zwei Einheiten (Doppelhaushälfte), kann dieser Zwischenschritt entfallen.^[5]

[4] Langhein, notar 2012, 128.

[5] Str. vgl. OLG Frankfurt DNotZ 2000, 78.

IV. Verpflichtung zur Realteilung

Rz. 12

Schuldrechtlich können die Eigentümer eine wechselseitige Verpflichtung zur Aufhebung bzw. Realteilung vereinbaren. Als unmittelbare sachenrechtliche Ermächtigung kann sie nicht verdinglicht werden. Bei entsprechender Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung und berechtigtem Interesse aller Eigentümer sollte sie allerdings Vereinbarungscharakter haben können.^[6] Vorsichtshalber ist aber zusätzlich auf ununterbrochene schuldrechtliche Verpflichtungsweitergabe zu achten.

[6] Vgl. Kreuzer, S. 71 f., 181.