§ 9 Hausgeldinkasso / C. Zwangsvollstreckung – Allgemeines

Rz. 34

Nach der Titulierung sind unverzüglich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. Verzögerungen können zur Schadensersatzhaftung von Rechtsanwalt und Verwalter führen. "Traditionell" wird als erste Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Gerichtsvollzieher mit der Mobiliarpfändung oder mit der Abnahme der Vermögensauskunft (802 ZPO) beauftragt. Häufig wird sich dabei indes herausstellen, dass der säumige Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist und "pfändungsfrei" lebt. Weil diese Umstände meistens schon absehbar sind (normalerweise stellt ein Wohnungseigentümer die Zahlungen ja deswegen ein, weil er kein Geld mehr hat), sind solche Vollstreckungsmaßnahmen regelmäßig (r)eine Zeit- und Geldverschwendung. Ist die Schuldnerwohnung vermietet, kann die Mietpfändung versucht werden (→ § 9 Rdn 104); diese kann aber aus verschiedenen Gründen scheitern und ist zudem mit einem erheblichen und häufig unübersichtlichen Aufwand für die Verbuchung der Zahlungen verbunden. Die vorgenannten Vollstreckungsmaßnahmen haben zudem alle einen wesentlichen Nachteil: Die dadurch anfallenden Kosten gehören nach h.M. nicht zu den Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung und fallen bei einer etwaigen nachfolgenden Zwangsversteigerung nicht in Rangklasse 2 (→ § 9 Rdn 70). Bleiben die Aufträge zur Mobiliar- oder Mietpfändung erfolglos, erhält die Gemeinschaft für die dafür aufgewandten Kosten keinen Ersatz, auch wenn sie anschließend erfolgreich die Zwangsversteigerung betreibt.

Rz. 35

Daher empfiehlt sich als Regelfall sogleich die Immobiliarvollstreckung. Dazu gehören die Zwangsverwaltung, die Zwangsversteigerung und die Sicherungshypothek, wobei diese Vollstreckungsmaßnahmen je für sich alleine, hintereinander oder gleichzeitig durchgeführt werden können (§ 866 Abs. 2 ZPO). Auf die Sicherungshypothek kann allerdings in Bezug auf privilegierte (in Rangklasse 2 fallende) Hausgeldrückstände verzichtet werden (→ § 9 Rdn 92). Fast immer sinnvoll sind demgegenüber die Zwangsversteigerung (zur Realisierung der Rückstände) und die Zwangsverwaltung (zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlung; aber nur bei vermieteter Wohnung), ggf. in Kombination mit einer Versorgungssperre. Aus Mitleid mit dem Schuldner oder von dem Argument, es werde "mit Kanonen auf Spatzen geschossen", sollte sich die Gemeinschaft davon nicht abhalten lassen. Namentlich die Zwangsversteigerung geschieht nicht "von heute auf morgen" und verursacht zunächst (vor Einholung des Verkehrswertgutachtens) nur verhältnismäßig geringe Kosten; der Schuldner hat es in der Hand, die Versteigerung durch Bezahlung der Rückstände abzuwenden. Ist er dazu aber trotz des drohenden Verlustes seiner Wohnung nicht in der Lage, hat die Gemeinschaft gut daran getan, die Einleitung der erforderlichen Maßnahmen nicht verzögert zu haben.

Rz. 36

Die Immobiliarvollstreckung ist eine schwierige Rechtsmaterie. Die folgende Darstellung dürfte für den "Alltagsgebrauch" zwar ausreichen, kann Spezialliteratur aber jedenfalls dann nicht ersetzen, wenn es zu Problemen und Abweichungen vom "Normalverlauf" kommt. Es kann hier schon aus Platzgründen nicht auf sämtliche möglichen "Fallstricke" eingegangen werden.