§ 9 Hausgeldinkasso / II. (Un-)beachtliche Einwände des Schuldners

Rz. 13

Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft sind die jeweiligen Beschlüsse über Vorschüsse (gemäß Einzelwirtschaftsplan), Nachschüsse (gemäß Einzeljahresabrechnung) oder über eine Sonderumlage, durch welche die gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestehende Pflicht jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird. Nicht selten erhebt ein zahlungspflichtiger Miteigentümer im Prozess Einwände gegen die Beschlüsse.

Rz. 14

Beispiele

▪	Es wird eingewandt, die Höhe des Nachschusses, also das Ergebnis der (Einzel-)Jahresabrechnung sei falsch berechnet.
▪	Die Jahresabrechnung beinhalte eine Ausgabe, die auf der Grundlage eines inzwischen für ungültig erklärten Beschlusses getätigt wurde.
▪	Eine Sonderumlage sei ungerecht und überflüssig.
▪	Der Umlageschlüssel sei materiell fehlerhaft und müsse geändert werden.
▪	Die Beschlüsse seien angefochten.

Rz. 15

Diese Einwände sind unbeachtlich. Geltende Umlageschlüssel sind anzuwenden, solange sie nicht geändert wurden. Sollte ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung (des Umlageschlüssels) bestehen, müsste erst die Änderung durchgesetzt werden; einredeweise kann ein Änderungsanspruch nicht geltend gemacht werden (→ § 2 Rdn 111). Ferner begründen auch fehlerhafte und angefochtene Beschlüsse eine Zahlungsverpflichtung, solange sie nicht nichtig oder gerichtlich für ungültig erklärt sind.^[20] Deshalb ist es falsch, dass Eigentümer, die einen Abrechnungsbeschluss (Nachschuss) angefochten haben, daraufhin häufig auch nicht bezahlen, als ob die Anfechtung aufschiebende Wirkung hätte. Die Anfechtung hat nämlich keine aufschiebende Wirkung. Es ist auch falsch, dass wenn im Zahlungsprozess eine Aussetzung der Hausgeldklage gem. § 148 ZPO wegen angeblicher Vorgreiflichkeit der Beschlussanfechtung beantragt wird; es besteht gerade keine Vorgreiflichkeit, denn der (Abrechnungs-)Beschluss ist bis zu einer eventuellen rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG).^[21] Selbst wenn ein die Zahlungsforderung begründender Beschluss nach Anfechtung für ungültig erklärt wird, führt das nicht dazu, dass die Klage von Anfang an unbegründet gewesen wäre. Die WEG muss die Zahlungsklage zwar für erledigt erklären, der Beklagte muss aber die Prozesskosten tragen (sowie die Kosten etwaiger zwischenzeitlich erfolgter Vollstreckungsmaßnahmen sowie der Zinsen), denn bis zur Ungültigerklärung des Beschlusses (über die Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan usw.) war die Klage begründet.^[22]

Rz. 16

Manchmal verteidigt sich der in Anspruch genommene Miteigentümer mit der Erklärung einer Aufrechnung oder der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts; beides muss regelmäßig scheitern. Gegenüber den Ansprüchen der Gemeinschaft auf Zahlung von Hausgeld ist die Aufrechnung nur sehr eingeschränkt zulässig; im Wesentlichen nur dann, wenn die Gegenforderung von der Gemeinschaft anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder wenn sie auf einer Notgeschäftsführung beruht;^[23] das Gleiche gilt für ein Zurückbehaltungsrecht.^[24]

Rz. 17

Wie man sieht, gibt es im Normalfall (wenn keine Beschlussnichtigkeit, Verjährung, fehlende Schuldnerschaft usw. vorliegt) keine erfolgversprechende Verteidigung gegen Hausgeldklagen. Einzig der Erfüllungseinwand ist beachtlich. Der Schuldner kann vorbringen, dass seine Hausgeldzahlungen nicht oder nicht im richtigen Kalenderjahr berücksichtigt wurden (→ § 8 Rdn 26).

[20] LG Hamburg v. 11.9.2019 – 318 S 30/19, ZMR 2019, 986. Allgemein → § 2 Rdn 61.

[21] BGH v. 4.4.2014 – V ZR 167/13, ZWE 2014, 265, Rn 6; AG Dortmund v. 3.7.2018 – 512 C 4/18, ZWE 2018, 410. S.a. die Folgenote.

[22] BGH v. 10.7.2020 – V ZR 178/19, ZMR 2020, 857, Rn 32. Damit wird die Rückwirkung der Beschlussaufhebung faktisch aufgehoben.

[23] BGH v. 29.1.2016 – V ZR 97/15, ZMR 2016, 473, Rn 15.

[24] BGH v. 1.6.2012 – V ZR 171/11, NZM 2012, 562, Rn 15; OLG München v. 13.7.2005 – 34 Wx 61/05, ZMR 2005, 729.