§ 9 Prozessuales / 2. Anmerkungen

a) Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Rz. 20

Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 9a Abs. 1 WEG. Im Hinblick auf Ansprüche aus der Aufbauphase gilt dies auch für die in der Entstehung begriffene Wohnungseigentümergemeinschaft.^[22]

[22] BGH v. 12.4.2007 – VII ZR 236/05 – BGHZ 172, 63.

b) Parteifähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Rz. 21

Als rechtsfähige Gemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Mängelansprüche parteifähig. Sie ist für die Ansprüche auf kleinen Schadensersatz und Minderung ohne Weiteres gem. § 9a Abs. 2 Fall 2 WEG klagebefugt und wird regelmäßig von ihrem Verwalter vertreten. Als Partei ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Straße, Hausnummer und Ort zu bezeichnen. In der Klagebegründung muss angegeben werden, dass und warum die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst prozessführungsbefugt ist.

c) Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter

Rz. 22

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG und ist auch befugt, im Namen der Gemeinschaft Klage zu erheben. Für Klagen im eigenen Namen im Rahmen der gewillkürten Prozessstandschaft fehlt dem Verwalter in der Regel das erforderliche schutzwürdige Interesse.^[23]

[23] BGH v. 28.1.2011 – V ZR 145/10 – ZWE 2011, 177.

d) Abnahme des Erwerbers

Rz. 23

Die Abnahme ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums Sache des Einzelerwerbers, da sich dieses Recht aus dem jeweiligen Einzelvertrag ergibt. Die Bejahung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert daran nichts. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche, die die Herstellung des Gemeinschaftseigentums betreffen, an sich ziehen kann, steht der ausschließlichen Zuständigkeit des Erwerbers als Vertragspartner des Bauträgers hinsichtlich der Abnahme nicht entgegen.^[24] Sog. Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen, wonach ein Dritter (unwiderruflich) mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt wird, sind oftmals unwirksam.^[25] Wichtige Folge: Wenn auch eine konkludente Abnahme nicht festgestellt werden kann,^[26] wird der Lauf der Verjährung nicht in Gang gesetzt.^[27]

[24] Vgl. Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, Teil 10, Rn 357; Pause/Vogel, BauR 2007, 1298; Lotz, BauR 2008, 740 ff.

[25] Vgl. BGH v. 30.6.2016 – VII ZR 188/13 – NJW-RR 2016, 1143; BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 – BGHZ 210, 206; BGH v. 25.2. 2016 – VII ZR 49/15 – BGHZ 209, 128.

[26] Hierzu BGH v. 25.2. 2016 – VII ZR 49/15 – BGHZ 209, 128.

[27] Allgemein zu der Problematik vgl. Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1 ff.; Scheffelt, BauR 2014, 163; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, vgl. a. BGH v. 30.6.2016 – VII ZR 188/13 – NJW-RR 2016, 1143.

e) Rechte des Erwerbers

Rz. 24

Die Mängelansprüche haben ihre Grundlage in den einzelnen Erwerbsverträgen auch dann, wenn Mängel des Gemeinschaftseigentums in Rede stehen. Daher kann grundsätzlich auch jeder einzelne Erwerber die Mängelrechte geltend machen. Er ist jedoch in der Ausübung solcher Rechte beschränkt, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern oder die durch einen Beschluss des Wohnungseigentümergemeinschaft vergemeinschaftet wurden.^[28]

[28] Vgl. die zusammenfassende Darstellung in Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, Teil 10, Rn 463 ff.

f) Rechte der Eigentümergemeinschaft

Rz. 25

Mängelrechte erfordern eine einheitliche Rechtsverfolgung, wenn schutzwürdige Belange der Eigentümer oder des Schuldners an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das grundsätzlich vorrangige Interesse des Eigentümers, seine Rechte selbst und eigenverantwortlich auszuüben und prozessual durchzusetzen, deutlich überwiegen.^[29] Das sind der Anspruch auf den kleinen Schadensersatz und das Minderungsrecht, deren Ausübung, wie die diesen Rechten vorausgehende Fristsetzung zur Nacherfüllung, der Gemeinschaft allein zustehen (vgl. § 638 Abs. 2 BGB). Die Geltendmachung der übrigen Rechte wegen mangelhaften Gemeinschaftseigentums – das sind Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvornahme und Kostenerstattung sowie Kostenvorschuss – stehen grundsätzlich den einzelnen Erwerbern zu. Die Gemeinschaft hat aber die Befugnis, diese Rechte durch Beschluss an sich zu ziehen. Die danach erfolgte Setzung einer Nacherfüllungsfrist durch einzelne Erwerber kann unwirksam sein, wenn sie mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.^[30] Andernfalls kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die von einem einzelnen Erwerber gesetzte Frist berufen.^[31]

[29] BGH v. 24.7.2015 – V ZR 167/14 – NJW 2015, 2874; BT-Drucks 19/18791, 46.

[30] BGH v. 6.3.2014 – VII ZR 266/13– NJW 2014, 1377.

[31] BGH v. 19.8.2010 – VII ZR 113/09 – NJW 2010, 745.

g) Notwendige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft

Rz. 26

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die gemeinschaftsbezogene Ansprüche und Rechte gelten machen will, muss bereits zur Schaffung der Anspruchsvoraussetzungen einen Beschluss fassen. Das betrifft das Setzen der angemessenen Nachfrist zur Nacherfüllung, die Wahl zwischen Schadensersatz und Minderung sowie die Entscheidung, einem Wohnungseigentümer die Befugnis zur Geltendmachung dieser Rechte und des Wahlrechts zu übertragen.

h) Geschuldete Leistung

Rz. 27

Wie bei jedem Prozess wegen einer mangelhaften Bauleistung muss die nach dem Vertrag geschuldete Leistung zunächst möglichst de...