Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 4 Beschlussanfechtung

Die Tatsache, dass die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt, er vielmehr jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden kann, rückt die Frage nach der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses in ein völlig neues Licht. Der Verwalter hat ohnehin keine Anfechtungsbefugnis mehr.

4.1 Beschlussanfechtung durch den Verwalter

Nach der alten, vor Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage, war dem Verwalter in § 46 WEG a. F. ausdrücklich das Recht zur Beschlussanfechtung eingeräumt. Zwar hatte der Verwalter kein altruistisches Recht, ihm rechtswidrig erscheinende Beschlüsse der Wohnungseigentümer anfechten zu können. Vielmehr war er gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. grundsätzlich verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen. Allerdings war der Verwalter in erster Linie berechtigt, sämtliche Beschlüsse anzufechten, die seine Rechtsstellung berührten. Insoweit war er in erster Linie berechtigt, den Beschluss über seine Abberufung anzufechten. Da die Abberufung des Verwalters aber nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden kann und die Neuregelung auch auf den Zeitraum vor Inkrafttreten des WEMoG "ausstrahlt", bedarf es keines Anfechtungsrechts des Verwalters mehr. Das Gesetz bietet ihm keinen Rechtsschutz mehr gegen seine Abberufung.

4.2 Beschlussanfechtung durch Wohnungseigentümer

Die Abberufung des Verwalters bedarf nach wie vor der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Entscheidet sich die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters, wird diese Entscheidung von den übrigen Wohnungseigentümern in aller Regel zu respektieren sein. Eine Anfechtungsklage dürfte erfolglos bleiben. Sie wäre jedenfalls nicht mehr gegen die "übrigen Wohnungseigentümer" zu richten, sondern gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ob es die Rechtsprechung als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend ansehen wird, einen Verwalter abzuberufen, dessen Vertrag erst 6 Monate nach der Abberufung endet, und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann für diesen Zeitraum doppelte Verwaltervergütungen zu zahlen hat, obwohl es an jeglichem Grund für die Abberufung mangelt, scheint eher unwahrscheinlich.

Eine Ausnahme dürfte aber wohl dann vorliegen, wenn der Mehrheitseigentümer bei vereinbartem Wert- oder Objektprinzip den amtierenden Verwalter mit seinen Stimmen abberuft, um einem ihm genehmeren die Amtsstellung zu verschaffen. Hier wäre freilich zu beachten, dass es nicht nur der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses, sondern auch der Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung des Nachfolgeverwalters bedarf.

Musterschreiben: Anfechtungsklage gegen einen Abberufungsbeschluss (Klageschrift)

Amtsgericht ______________

– Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

__________________

__________________

Klage

in der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ______________ [vollständige Anschrift]

der Frau ______________ [Name und vollständige Anschrift]

– Klägerin –

Prozessbevollmächtigte/r __________

gegen

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ______________ [vollständige postalische Anschrift der Wohnanlage], vertreten durch die Verwalterin, Firma _________-GmbH, diese wiederum vertreten durch die Geschäftsführerin, Frau ______, ______-Straße, ______-Stadt

– Beklagte –

wegen: Beschlussanfechtung gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG

vorläufiger Streitwert: _______ EUR

Hiermit zeige ich – ordnungsmäßige Bevollmächtigung anwaltlich versichernd – die Vertretung der Klägerin an. Namens und Auftrags der Klägerin b e a n t r a g e ich,

1. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom _____ zu TOP X gefassten Beschluss über die Abberufung der Firma _________-GmbH als Vorverwalterin der Beklagten für ungültig zu erklären;
2. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom _____ zu TOP X gefassten Beschluss über die Bestellung der Firma _________-GmbH, mithin der derzeitigen Vertreterin der Beklagten, für ungültig zu erklären.

Rechtsanwältin/Rechtsanwalt

4.3 Beschlussanfechtung durch Wohnungseigentümer nach abgelehntem Antrag (Negativbeschluss)

Insbesondere in den Fällen, in denen ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt, die Wohnungseigentümer den Verwalter aber dennoch nicht abberufen wollen, der entsprechende Beschlussantrag also nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Abberufung im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchzusetzen.

In dem Fall, dass also der Beschlussantrag auf Abberufung des Verwalters nicht die erforderliche einfache Mehrheit erreicht und somit ein Negativbeschluss zustande kommt, kann dieser zwar angefochten werden.^[1] Allein die Anfechtung des Negativbeschlusses hilft dem klagenden Wohnungseigentümer jedoch nicht weiter. Selbst im Erfolgsfall bliebe der Verwalter im Amt, denn das Gericht würde lediglich feststellen, dass die Nichtabberufung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen hätte. Abberufen wäre der Verwalter hiermit aber noch nicht. Seine Klage wäre demnach wohl unzulässig.^[2] Der klagende Wohnungseigentümer muss da...