Alexander C. Blankenstein, Michael Keuter
Zusammenfassung
Als Verwalter wird man nahezu täglich mit der Frage konfrontiert, ob ein Gegenstand oder eine bestimmte Einrichtung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört. Solche Fragen sind meist nicht schnell und schon gar nicht allgemeinverbindlich zu beantworten, denn die genaue Zuordnung ist häufig eine Frage des Einzelfalls.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann bei der Bewertung des Einzelfalls einen Hinweis geben, hilft aber nicht immer weiter, wie die folgenden Ausführungen zeigen.
Zum Gemeinschaftseigentum führt das WEG aus:
"Das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen", sind gem. § 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum. Ferner gehören gem. § 5 Abs. 2 WEG "Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen", zum Gemeinschaftseigentum, "selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden".
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird in § 5 WEG beschrieben:
"Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird."
Meistens – und dies wird häufig übersehen – geht es den betroffenen Wohnungseigentümern nicht um die eigentliche Begriffsbestimmung, d. h. was gehört zum Gemeinschafts- bzw. zum Sondereigentum, sondern vordringlich darum, wer die Kosten zu tragen hat. Aus diesem Grund ist als weiterer Schritt zur Klärung des Einzelfalls ein Blick in die jeweilige Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unerlässlich.
1 Begriffsbestimmung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist in den meisten Fällen unter der Bezeichnung "Begriffsbestimmung" eine mehr oder weniger umfangreiche Aufzählung der dem Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum zugeordneten Gebäudeteile zu finden. Hier ist aber dringend zu berücksichtigen, dass Bestandteile des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch die Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden können.
Neben dieser rein begrifflichen Zuordnung werden dann an anderer Stelle unter der Bezeichnung "Kostentragung" oder "Lasten-Kosten" die Bestimmungen benannt, wer für welche Kosten aufzukommen hat. Diese Bestimmungen können vorsehen, dass der einzelne Sondereigentümer durchaus verpflichtet sein kann, auch für im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile oder Anlagen die Erhaltungs-, also die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten, zu tragen.
Kostentragungsregeln beachten
Um beurteilen zu können, wer für Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung/Instandhaltung/Reparatur) bestimmter Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden.
Formulierung einer durch Sondereigentümer zu tragenden Kostenlast des Gemeinschaftseigentums in einer Gemeinschaftsordnung:
"Soweit nicht vorstehend hinsichtlich des Außenanstrichs und der äußeren Gestaltung etwas anderes bestimmt ist, obliegt die Behebung von Schäden, gleich welcher Art, im räumlichen Bereich des Wohnungseigentums und im Bereich ausschließlicher Nutzungsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers, z. B. an Fenstern und Türen, evtl. Rollläden, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungseigentümer, auch wenn die beschädigten Teile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören."
Nach diesem Beispiel hat der Sondereigentümer die Kosten für die Schadensbehebung an den begrifflich dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Fenstern, Türen oder Rollläden zu tragen.
In der Praxis kann es auch vorkommen, dass zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörende Gebäudebestandteile falsch und damit in der Folge nichtig zu Sondereigentum erklärt werden, ohne dass eine weitergehende Erklärung in der Gemeinschaftsordnung zu finden ist.
Solche Fälle, in denen beispielsweise die Fenster ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet werden, können dann in eine Kostentragungsregelung zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden, wenn die Gemeinschaftsordnung insoweit eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach die im Sondereigentum stehenden Bestandteile des Gemeinschaftseigentums von der Instandsetzungs- bzw. Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers umfasst ist. Stets hat insoweit eine eingehende und umfassende Prüfung der gesamten Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu erfolgen.
Beschließen die Wohnungseigentümer andererseits eine Erstattung der Kosten für in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern eigenständig und auf ihre Kosten durchgeführten I...